Кадастровая стоимость еще не приговор

Меню

#поможем разобраться

Кадастровая стоимость еще не приговор

С первого января 2015 года в России действует новый порядок исчисления налога на имущество. Принципиально важное нововведение связано с изменением налоговой базы – теперь налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости (с 2016 года от кадастровой стоимости рассчитывается и налог на доходы физических лиц, полученный от продажи недвижимого имущества). При этом кадастровая стоимость не регулируется естественным рыночным механизмом, скорее «назначается» органами местной или региональной власти. Таким образом, многие налогоплательщики нашей страны столкнулись с прискорбным фактом – кадастровая стоимость их недвижимого имущества оказалась существенно выше рыночной, а соответственно в разы вырос размер налога. Как это произошло и что с этим делать рассказывает юрист PENNY LANE REALTY Галина Борисова

Как устанавливают кадастровую стоимость?

Для того чтобы установить кадастровую стоимость объекта недвижимости региональные или местные власти обязаны заключить договор на проведение оценки с независимым оценщиком, который и производит ее согласно закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации". После проведения оценки специалист должен составить отчет и получить заключение экспертов саморегулируемой организации, в которой он состоит. По итогам проверки, сведения о стоимости имущества включаются в государственный кадастр недвижимости. Сегодня при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, как правило, используется массовая кадастровая оценка, которая проводится дистанционно, без его осмотра. В результате, например, кадастровая стоимость равных по площади квартир в одном доме идентична. К сожалению, такой подход не всегда является объективным.

Кто может оспорить кадастровую стоимость и зачем?

Оспорить результаты кадастровой оценки можно только в том случае, если затрагиваются права и обязанности гражданина. Например, если сведения о кадастровой стоимости собственника затрагивают его права как налогоплательщика, то его субъективное право нарушено и подлежит судебной защите. Важно, что не только собственники могут оспорить кадастровую стоимость из-за налога на имущество. Наследники, при вступлении в наследство, могут снизить размер госпошлины, равно как и продавцы недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, могут снизить налог на доход от продажи, если докажут, что рыночная стоимость квартиры значительно ниже кадастровой.

ПРИМЕР

Собственник в 2017 году продал квартиру за 20 000 000 рублей, купленную в 2016 году за 15 000 000 рублей, с установленной на 1 января 2017 года кадастровой стоимостью 35 000 000 рублей. Его налогооблагаемый доход (база для расчета НДФЛ) составит 24 500 000 рублей (35 000 000 х 0,7). Собственник заплатит НДФЛ по ставке 13% в сумме 3 185 000 рублей. Если бы кадастровая стоимость квартиры совпадала с ценой продажи, или была бы меньше, чем цена продажи, то НДФЛ, при аналогичном расчете, составил бы всего 650 000 рублей: (20 000 000 - 15 000 000) х 13%.

Напомним, что при любых расчетах необходимо учитывать статус налогоплательщика, его право на налоговые вычеты или освобождение от НДФЛ, ставку налога и срок владения имуществом.

Важно учесть, что в соответствии с законом жилые помещения подлежат переоценке один раз в течение трех лет, а в Москве - один раз в течение 2-х лет (не реже одного раза в течение 5 лет).

Оспаривать кадастровую стоимость можно двумя путями: подать заявление в комиссию Росреестра или обратиться в суд. Если решение комиссии Росреестра, принятое по заявлению владельца объекта, оспаривающего кадастровую стоимость, не будет удовлетворено, он вправе обжаловать решение комиссии в судебном порядке. Важно отметить, что пока рыночная стоимость имущества, указанная в заявлении об оспаривании кадастровой стоимости, не будет установлена решением комиссии Росреестра или решением суда, вступившим в законную силу, собственник будет платить налог по завышенной кадастровой стоимости. Таким образом, чем раньше он оспорит несправедливую кадастровую стоимость, тем больше средств сэкономит.

Рассмотрение дела в суде:

Закон предусматривает два варианта оспаривания кадастровой стоимости – через комиссию Росреестра и через суд. Первый путь займёт меньше времени и не требует уплаты государственной пошлины. Судебный порядок займет больше времени, но решение, вступившее в законную силу, является более надёжным документом. Если заявитель готов судиться, то должен знать, что результаты определения кадастровой стоимости имущества он будет оспаривать как административный истец в соответствии с гл.25 Кодекса административного судопроизводства.

В качестве административного ответчика по спорам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, следует указывать государственный орган или орган местного самоуправления, которые утвердили результаты определения кадастровой стоимости и Росреестр.

Основания для пересмотра определения кадастровой стоимости:

Закон установил два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Первое - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Под такими сведениями имеются в виду технические и кадастровые ошибки. Например, неправильное описание объекта недвижимости, в том числе его местоположение, целевое назначение, вид разрешенного использования земельного участка и прочие неточности.

Второе основание - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В этом случае собственнику необходимо представить суду свой отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, выполненный профессиональным оценщиком. Такой отчет об оценке квартиры должен соответствовать законодательству об оценочной деятельности. Важно чтобы дата составления отчета о рыночной стоимости соответствовала дате, когда проводилась кадастровая оценка. Например, если кадастровая оценка квартиры проводилась в 2013 году, то и оценку рыночной стоимости необходимо определять на 2013 год, а не на дату рассмотрения дела в суде.

Оценщики самостоятельно выбирают и обосновывают подходы и методы для оценки стоимости квартиры. Если она проведена с нарушением закона и истец может представить альтернативный обоснованный отчет, составленный профессиональным оценщиком (с заключением саморегулируемой организации, в которой такой оценщик состоит), то это станет основным доказательством в процессе.

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину его рыночной стоимости доказывает сам заявитель. Он самостоятельно занимается сбором доказательств, обосновывающих рыночную стоимость имущества, заказывает и оплачивает отчет оценщика, и представляет эти документы суду.

Документы, которые потребуется предъявить в суде для оспаривания кадастровой стоимости:

кадастровую справку о кадастровой стоимости квартиры

нотариально заверенную копию правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на квартиру;

документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости (в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении квартиры её рыночной стоимости);

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков.

Необходимо отметить, что удовлетворение требований о переоценке кадастровой стоимости квартиры, не влечет "автоматического" восстановления нарушенных прав. Например, если с лица взимаются высокие налоги в связи с завышенной кадастровой стоимостью квартиры, то сначала необходимо оспорить кадастровую стоимость. После решения этой задачи следует обратиться в районный суд с требованием к налоговому органу о перерасчете налога на имущество или на доходы физического лица.

Правовые основания для пересмотра кадастровой стоимости квартиры:

- Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 24.19;

- Приказ Минэкономразвития России от 16 мая 2013 г. N 259 «О внесении изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263»;

- Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости»;

- Глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ.