#среда обитания
Как построить курортный город
«Мы избавились от заборов в своих головах, и от заборов по всей территории…»
Руководитель проекта «Завидово» Константин Забродин
Каким я представляю курорт «Завидово»? Совершенно бесполезно искать аналоги среди российских проектов, сравнивать его с коттеджными поселками, микрорайонами с многоэтажными домами или развлекательными комплексами санаторного типа. Важное отличие «Завидово» от существующих курортных городов России в том, что те развивались органично за многие десятилетия, постепенно образуя из местных жителей сообщества людей, живущих за счет туризма, а мы развиваемся по рассчитанному на 25 лет генплану, который был разработан еще в 2007 году и в основу которого заложены лучшие образцы курортных городков из Старого и Нового Cвета.
Вначале было слово…
На момент, когда нашему старшему партнеру Сергею Бачину пришла идея создать аналог французского Довиля (Deauville) в Подмосковье (а это был далекий 2004 год), я проживал в Монтрё (Montreux) в очень красивом месте Швейцарии. Долгие годы я занимался IT-технологиями, которые в свое время дали нам возможность высоко подняться на волне их популярности, и в Швейцарии был занят в этой же индустрии. В 2006 году я не мог даже представить, что откажусь от привычного уклада и перееду в Подмосковье заниматься девелопментом. Почти два года Сергей уговаривал меня взяться за развитие «Завидово» и в какой-то момент я осознал три причины, по которым стоит принять его предложение. Во-первых, я достиг «стеклянного потолка», и как иностранец на чужой земле, вряд ли бы смог реализовать более значимый проект. Во-вторых, мне не хватало глубины общения, которая доступна не только среди равных по социальному кругу людей, но и среди тех, кто на одной земле вобрал в себя все особенности русской ментальности. В-третьих, я устал от бешеного темпа, с которым развивается сфера IT и связанной с ней суеты. Как показало будущее, плановое развитие территории во всех многочисленных аспектах этой деятельности мне ближе. Я знал тогда, что наш проект рассчитан как минимум на 25-30 лет и уже достаточно созрел, чтобы бы меня привлекла такая перспектива. Я сказал «да» и переехал в Завидово.
Если мы обратимся к прообразам этого места, то признаюсь, отчасти я воссоздаю небольшую репродукцию Швейцарской Ривьеры в большем масштабе. Но есть и другой пример, который мне хотелось повторить в России, причем не с точки зрения внешней атрибутики, а скорее системы – механизма жизни отдельного городка. Это канадский горнолыжный курорт Уистлер (Whistler Blackcomb), где в 2010 году проходили зимние Олимпийские игры. Возник он благодаря наличию гор, лесорубам, которые прорубили к ним дорогу и смекалистым людям, которые поняли, как воспользоваться первыми двумя факторами. И хотя, дорога туда до сих пор неудобная и узкая, во всем остальном буквально из небытия возник и существует самодостаточный курортный город, где все – начиная от парковки и подъемников, заканчивая организацией системы коммуникации населения, туристов и администрации работает как швейцарские часы. Курорт Уистлер единовременно принимает до 50 тыс. человек и дает оборот 2-3 млрд долларов США. Управляет бизнесом зонтичная компания, но есть и муниципальная администрация. Первые занимаются маркетингом, продают, зарабатывают, а вторые лоббируют интересы курорта при Канадском правительстве по налогам, льготам, и другим глобальным решениям. Я изучал множество европейских и американских курортов. Например, Диснеевские проекты интересны не столько тематическими парками развлечений, сколько возведенными вокруг них гигантскими поселками с недвижимостью, растущей в цене за счет широкого социального спектра захвата туристов, часть из которых впоследствии становится владельцами недвижимости. Или вот замечательная модель, которая тоже нашла свое отражение в проекте «Завидово» - это английские курорты Center Parcs. Еще в 50-е годы, когда по Европе было принято путешествовать в домах на колесах, кемперы облюбовали несколько мест, где разбивали лагеря. Вокруг них спонтанно возникли бунгало, зародилась жизнь. Постепенно организаторы развили их в тематические парки, с хорошими условиями для проживания, главным развлечением которого может служить, скажем, аквапарк. Для туристов приготовлена и масса других активностей, а семья, заблаговременно планируя такой трехдневный отпуск, может по интернету составить график досуга. Приехав на место, каждый занят своей программой: дети на картинге, папа играет в гольф, мама на SPA-процедурах. Даже бабушки и дедушки – все три поколения отдыхают в едином пространстве. С точки зрения организации, система работает идеально, вот на примере уборки: заезд туристов осуществляется два раза в неделю. На то чтобы убрать номера остаются считанные часы, поэтому уборщиц привозят на автобусах, они бегут сломя голову к ангарам с ведрами и швабрами и до блеска отмывают в срок все номера. Оправдана такая спешка? Судите сами: заполняемость парков в среднем по году составляет 96%. Это такой денежный поток, о котором наши туроператоры и владельцы гостиничного бизнеса в жизни не мечтали. Всего таких парков в Великобритании 6, а в Европе не более 20 и здесь они чуть менее, но тоже очень успешны.
На момент, когда нашему старшему партнеру Сергею Бачину пришла идея создать аналог французского Довиля (Deauville) в Подмосковье (а это был далекий 2004 год), я проживал в Монтрё (Montreux) в очень красивом месте Швейцарии. Долгие годы я занимался IT-технологиями, которые в свое время дали нам возможность высоко подняться на волне их популярности, и в Швейцарии был занят в этой же индустрии. В 2006 году я не мог даже представить, что откажусь от привычного уклада и перееду в Подмосковье заниматься девелопментом. Почти два года Сергей уговаривал меня взяться за развитие «Завидово» и в какой-то момент я осознал три причины, по которым стоит принять его предложение. Во-первых, я достиг «стеклянного потолка», и как иностранец на чужой земле, вряд ли бы смог реализовать более значимый проект. Во-вторых, мне не хватало глубины общения, которая доступна не только среди равных по социальному кругу людей, но и среди тех, кто на одной земле вобрал в себя все особенности русской ментальности. В-третьих, я устал от бешеного темпа, с которым развивается сфера IT и связанной с ней суеты. Как показало будущее, плановое развитие территории во всех многочисленных аспектах этой деятельности мне ближе. Я знал тогда, что наш проект рассчитан как минимум на 25-30 лет и уже достаточно созрел, чтобы бы меня привлекла такая перспектива. Я сказал «да» и переехал в Завидово.
Если мы обратимся к прообразам этого места, то признаюсь, отчасти я воссоздаю небольшую репродукцию Швейцарской Ривьеры в большем масштабе. Но есть и другой пример, который мне хотелось повторить в России, причем не с точки зрения внешней атрибутики, а скорее системы – механизма жизни отдельного городка. Это канадский горнолыжный курорт Уистлер (Whistler Blackcomb), где в 2010 году проходили зимние Олимпийские игры. Возник он благодаря наличию гор, лесорубам, которые прорубили к ним дорогу и смекалистым людям, которые поняли, как воспользоваться первыми двумя факторами. И хотя, дорога туда до сих пор неудобная и узкая, во всем остальном буквально из небытия возник и существует самодостаточный курортный город, где все – начиная от парковки и подъемников, заканчивая организацией системы коммуникации населения, туристов и администрации работает как швейцарские часы. Курорт Уистлер единовременно принимает до 50 тыс. человек и дает оборот 2-3 млрд долларов США. Управляет бизнесом зонтичная компания, но есть и муниципальная администрация. Первые занимаются маркетингом, продают, зарабатывают, а вторые лоббируют интересы курорта при Канадском правительстве по налогам, льготам, и другим глобальным решениям. Я изучал множество европейских и американских курортов. Например, Диснеевские проекты интересны не столько тематическими парками развлечений, сколько возведенными вокруг них гигантскими поселками с недвижимостью, растущей в цене за счет широкого социального спектра захвата туристов, часть из которых впоследствии становится владельцами недвижимости. Или вот замечательная модель, которая тоже нашла свое отражение в проекте «Завидово» - это английские курорты Center Parcs. Еще в 50-е годы, когда по Европе было принято путешествовать в домах на колесах, кемперы облюбовали несколько мест, где разбивали лагеря. Вокруг них спонтанно возникли бунгало, зародилась жизнь. Постепенно организаторы развили их в тематические парки, с хорошими условиями для проживания, главным развлечением которого может служить, скажем, аквапарк. Для туристов приготовлена и масса других активностей, а семья, заблаговременно планируя такой трехдневный отпуск, может по интернету составить график досуга. Приехав на место, каждый занят своей программой: дети на картинге, папа играет в гольф, мама на SPA-процедурах. Даже бабушки и дедушки – все три поколения отдыхают в едином пространстве. С точки зрения организации, система работает идеально, вот на примере уборки: заезд туристов осуществляется два раза в неделю. На то чтобы убрать номера остаются считанные часы, поэтому уборщиц привозят на автобусах, они бегут сломя голову к ангарам с ведрами и швабрами и до блеска отмывают в срок все номера. Оправдана такая спешка? Судите сами: заполняемость парков в среднем по году составляет 96%. Это такой денежный поток, о котором наши туроператоры и владельцы гостиничного бизнеса в жизни не мечтали. Всего таких парков в Великобритании 6, а в Европе не более 20 и здесь они чуть менее, но тоже очень успешны.
location location и еще раз location
Но вернемся, к истории курорта «Завидово». Еще до того, как я пришел в проект, задачей основоположников был выбор земли. Первый критерий выбора – оптимальная удаленность от Москвы. Они решили, что это должно быть место для отдыха на срок не менее двух-трех дней, не близко от города, чтобы человек не засобирался вернуться одним днем, но и не слишком далеко, поскольку поездка не должна доставить семье дискомфорт. Моими партнерами был нарисован радиус в 150 км вокруг столицы, а пристальному изучению подверглись те локации, где есть вода. В отличие от Альпийских курортов или того же Уистлера, у нас нет гор, нет побережья у океана, как в Довиле, но расположение для нашей задумки оказалось идеальным. «Завидово» защищено со всех сторон от техногенного воздействия. С запада – находится заповедник на 120 тыс. га – это охраняемая территория, на которой любое действие требует согласования. С юга в сторону Москвы - 15 тыс. га леса, которые отделяют Клинский район от Завидово. С востока все побережье – земли сельхозназначения, которые никто не отдаст под застройку, и лишь небольшая полоска вдоль Волги застроена частными усадьбами. Наконец, с севера - левый берег Волги, куда нет поблизости мостов (один мост - в Твери, до него 60 км, другой в Дубне - 70 км от нас). Если посмотреть на карту России, то это самое большое зеленое пятно рядом с Москвой. Справедливости ради, скажу, что большая часть территории - болотистая местность вблизи озер, поэтому так и осталась не освоенной.
Но вернемся, к истории курорта «Завидово». Еще до того, как я пришел в проект, задачей основоположников был выбор земли. Первый критерий выбора – оптимальная удаленность от Москвы. Они решили, что это должно быть место для отдыха на срок не менее двух-трех дней, не близко от города, чтобы человек не засобирался вернуться одним днем, но и не слишком далеко, поскольку поездка не должна доставить семье дискомфорт. Моими партнерами был нарисован радиус в 150 км вокруг столицы, а пристальному изучению подверглись те локации, где есть вода. В отличие от Альпийских курортов или того же Уистлера, у нас нет гор, нет побережья у океана, как в Довиле, но расположение для нашей задумки оказалось идеальным. «Завидово» защищено со всех сторон от техногенного воздействия. С запада – находится заповедник на 120 тыс. га – это охраняемая территория, на которой любое действие требует согласования. С юга в сторону Москвы - 15 тыс. га леса, которые отделяют Клинский район от Завидово. С востока все побережье – земли сельхозназначения, которые никто не отдаст под застройку, и лишь небольшая полоска вдоль Волги застроена частными усадьбами. Наконец, с севера - левый берег Волги, куда нет поблизости мостов (один мост - в Твери, до него 60 км, другой в Дубне - 70 км от нас). Если посмотреть на карту России, то это самое большое зеленое пятно рядом с Москвой. Справедливости ради, скажу, что большая часть территории - болотистая местность вблизи озер, поэтому так и осталась не освоенной.
К. Забродин. Брокер-тур для Penny Lane Realty
О генплане, зайцах и энергетиках
Не случайно я начал рассказывать историю курорта с его прообразов, в том числе Уистлера, который начался с генплана. Мы четко понимали, что хотим организовать бизнес с долгосрочной перспективой. Деньги приносит продажа земли (по крайней мере, приносила 10 лет назад). Но чтобы продать ее, нужно объяснить, чем она лучше соседней. Все деньги, которые у нас тогда были для инвестиций, вкладывались не в строительство «коробок», а в организацию инженерии и якорных элементов инфраструктуры, которые притягивают людей. В то время у нас были средства и хорошие отношения с западом. Нам удалось привлечь к разработке генплана лучших специалистов из Великобритании, которые остро нуждались в деньгах, а иначе едва ли стали с нами сотрудничать. Тогда они назывались EDAW и известны тем, что восстанавливали часть Манчестера после взрыва, а так же участвовали в проекте по реконструкции Кембриджа. Впоследствии их купили американцы, и сейчас компания называется AECOM. Конечно, как и все архитекторы, не они принимали генеральные решения, например – на каком берегу реки Дойбицы будет располагаться курорт, или его стратегические задачи, но они хорошо уловили вектор, заданный инвестором. По части планирования масштабных территорий, эти генпланисты были впереди нас на полвека, и обнаруживалось это часто в мелочах. Даже спустя уже несколько лет пригодился их опыт. Как-то я поручил местному планировщику нарезать участки под жилую локацию в рамках курорта. Он почти закончил работу, но тут, словно поддавшись совету ангела, я решил отослать чертежи своим старым добрым знакомым англичанам. И тогда состоялся забавный диалог, который позволил сохранить в первозданном виде всю экосистему нашего курорта. «Костя, - удивился английский генпланист, - как вы размежевали участки под застройку, если у вас посреди поля пролегает канавка?». «Ничего страшного, - не смутился я, проложим трубу, засыплем». «Что ты», - воскликнул он в ответ! – «Разве ты не знаешь, что по естественным канавам путешествуют мелкие звери?». «Какие звери?» - я даже не понял, о чем он. «Ну как, какие? Лисы, зайцы. Для них канавы и растущая вдоль них растительность, все равно, что для нас дороги. Они никогда не станут пересекать поле без такого естественного защитного барьера от хищников. Ты запрешь их в одном лесу, и это нарушит микроклимат». Мое решение остановить работы и все переделать, вероятно, вызвало недовольство всего моего земельного отдела, но я до сих пор убежден, что это было одно из самых светлых и дальновидных решений. Не нарушить естественный ход событий, развить, а не искалечить, создать почву для роста – это задача девелопера. И это обязательно окупается – у нас не сохнут леса, не болеют деревья, все виды животных, что проживали здесь веками, по-прежнему вольготно соседствуют рядом с человеком.
Но вернемся к генплану и созданию инфраструктуры. Прежде чем организовывать досуг, строить гостиницы и жилые дома, нужно было обеспечить курорт инженерной инфраструктурой. В самом начале мы приобрели очистные сооружения, которые находятся примерно в 10 км от курортной зоны и провели центральную канализацию по всей территории, включая муниципальные образования (скоро мы подключим село Завидово). Получить разрешение на установку этих сооружений на берегу Волги (а это источник водоснабжения Москвы) практически невозможно. Поэтому все местные жители были вынуждены запасаться септиками или просто сливать нечистоты в реку. Этот шаг стоил нам полтора десятка миллионов долларов, и невероятных усилий по установке огромного диаметра труб, которыми нужно было еще пройти по чужим землям. Но теперь у нас есть карт-бланш по развитию на долгие годы вперед, и даже детский лагерь в лесу, где ребята летом живут в палатках, подключен к центральной канализации. Газ здесь исторически был. В 30 км от курорта расположена Канаковская ГРЭС, которая перерабатывает природный газ в электричество. Лет пять ушло на переговоры, но теперь наши отношения сложились, чего не скажешь про энергетиков. Вот что на мой взгляд, требует абсолютной реформации в России - так это система управления энергетикой. Уверен, что плохой инвестиционный климат в Тверской области – на совести энергетиков! Я никогда не встречал, чтобы такое низкое качество услуг было допустимо при таких тарифах, как у нас. До падения рубля в 2014 году, местные тарифы можно было сопоставить со Швейцарскими - 20 сантимов за киловатт, и 12 у нас в Завидово в переводе на их валюту. Из-за бардака в их системе нам приходится начинать работу над проектом за несколько лет до начала строительства. Вот Radisson - огромный гостиничный комплекс, но построить его было не сложно. Сложно было обеспечить его электричеством, газом…
Не случайно я начал рассказывать историю курорта с его прообразов, в том числе Уистлера, который начался с генплана. Мы четко понимали, что хотим организовать бизнес с долгосрочной перспективой. Деньги приносит продажа земли (по крайней мере, приносила 10 лет назад). Но чтобы продать ее, нужно объяснить, чем она лучше соседней. Все деньги, которые у нас тогда были для инвестиций, вкладывались не в строительство «коробок», а в организацию инженерии и якорных элементов инфраструктуры, которые притягивают людей. В то время у нас были средства и хорошие отношения с западом. Нам удалось привлечь к разработке генплана лучших специалистов из Великобритании, которые остро нуждались в деньгах, а иначе едва ли стали с нами сотрудничать. Тогда они назывались EDAW и известны тем, что восстанавливали часть Манчестера после взрыва, а так же участвовали в проекте по реконструкции Кембриджа. Впоследствии их купили американцы, и сейчас компания называется AECOM. Конечно, как и все архитекторы, не они принимали генеральные решения, например – на каком берегу реки Дойбицы будет располагаться курорт, или его стратегические задачи, но они хорошо уловили вектор, заданный инвестором. По части планирования масштабных территорий, эти генпланисты были впереди нас на полвека, и обнаруживалось это часто в мелочах. Даже спустя уже несколько лет пригодился их опыт. Как-то я поручил местному планировщику нарезать участки под жилую локацию в рамках курорта. Он почти закончил работу, но тут, словно поддавшись совету ангела, я решил отослать чертежи своим старым добрым знакомым англичанам. И тогда состоялся забавный диалог, который позволил сохранить в первозданном виде всю экосистему нашего курорта. «Костя, - удивился английский генпланист, - как вы размежевали участки под застройку, если у вас посреди поля пролегает канавка?». «Ничего страшного, - не смутился я, проложим трубу, засыплем». «Что ты», - воскликнул он в ответ! – «Разве ты не знаешь, что по естественным канавам путешествуют мелкие звери?». «Какие звери?» - я даже не понял, о чем он. «Ну как, какие? Лисы, зайцы. Для них канавы и растущая вдоль них растительность, все равно, что для нас дороги. Они никогда не станут пересекать поле без такого естественного защитного барьера от хищников. Ты запрешь их в одном лесу, и это нарушит микроклимат». Мое решение остановить работы и все переделать, вероятно, вызвало недовольство всего моего земельного отдела, но я до сих пор убежден, что это было одно из самых светлых и дальновидных решений. Не нарушить естественный ход событий, развить, а не искалечить, создать почву для роста – это задача девелопера. И это обязательно окупается – у нас не сохнут леса, не болеют деревья, все виды животных, что проживали здесь веками, по-прежнему вольготно соседствуют рядом с человеком.
Но вернемся к генплану и созданию инфраструктуры. Прежде чем организовывать досуг, строить гостиницы и жилые дома, нужно было обеспечить курорт инженерной инфраструктурой. В самом начале мы приобрели очистные сооружения, которые находятся примерно в 10 км от курортной зоны и провели центральную канализацию по всей территории, включая муниципальные образования (скоро мы подключим село Завидово). Получить разрешение на установку этих сооружений на берегу Волги (а это источник водоснабжения Москвы) практически невозможно. Поэтому все местные жители были вынуждены запасаться септиками или просто сливать нечистоты в реку. Этот шаг стоил нам полтора десятка миллионов долларов, и невероятных усилий по установке огромного диаметра труб, которыми нужно было еще пройти по чужим землям. Но теперь у нас есть карт-бланш по развитию на долгие годы вперед, и даже детский лагерь в лесу, где ребята летом живут в палатках, подключен к центральной канализации. Газ здесь исторически был. В 30 км от курорта расположена Канаковская ГРЭС, которая перерабатывает природный газ в электричество. Лет пять ушло на переговоры, но теперь наши отношения сложились, чего не скажешь про энергетиков. Вот что на мой взгляд, требует абсолютной реформации в России - так это система управления энергетикой. Уверен, что плохой инвестиционный климат в Тверской области – на совести энергетиков! Я никогда не встречал, чтобы такое низкое качество услуг было допустимо при таких тарифах, как у нас. До падения рубля в 2014 году, местные тарифы можно было сопоставить со Швейцарскими - 20 сантимов за киловатт, и 12 у нас в Завидово в переводе на их валюту. Из-за бардака в их системе нам приходится начинать работу над проектом за несколько лет до начала строительства. Вот Radisson - огромный гостиничный комплекс, но построить его было не сложно. Сложно было обеспечить его электричеством, газом…
Канадский горнолыжный курорт Уистлер (Whistler Blackcomb), где в 2010 году проходили зимние Олимпийские игры. Возник он благодаря наличию гор, лесорубам, которые прорубили к ним дорогу и смекалистым людям, которые поняли, как воспользоваться первыми двумя факторами.
Сами мы не местные
Но на самом деле самая сложная инженерная система любого живого организма, в том числе курортного городка, – это люди. Город не может появиться из-под земли, на ровном месте. Он рождается среди людей и должен интегрироваться в среду их обитания естественным образом. По началу взаимоотношения внутри муниципалитета с местным населением складывались сложно. Корни накопленной веками исторической обиды на москвичей и петербуржцев, наверняка, стоит искать еще в те времена, когда Тверское княжество претендовало на право быть центром Руси. Питер и Москва не просто «попинывали» Тверскую область, они вечно тянули на себя одеяло, издревле вымывая самых умных и перспективных людей, хозяйственников, которые могли бы развивать ее. К тому моменту, когда мы пришли, Завидово было в упадке, местные встретили нас недружелюбно на фоне общего уныния. Представьте, что чувствовали люди после того, как совхоз развалился, в негодность пришла птицефабрика, которую они строили с 1964 года, и которую уже с 90-х больше некому было поддерживать, потому что столицы перетянули всю молодежь, а система советских разнарядок потерпела крах?! Электроэнергия сильно подорожала, технологии, которые здесь использовались, устарели. Энергоэффективность предприятия была такой низкой, что себестоимость продукции превосходила ее продажную цену. В конце концов, чем разводить кур, которые приносят дешевые яйца, проще эти яйца закупить в Краснодарском крае, и не топить фабрику всю зиму. Знаете, что если отключить вентиляцию в курятнике, куры не продержаться и трех часов. А это десятки тысяч голов. И откуда взять ресурсы, чтобы все это сохранить? И вот пришли мы – москвичи с деньгами, которые решили развивать часть Тверской области. Вам бы это понравилось? Им тоже нет. Но мы поняли самое главное –потребности населения и смогли помочь им жить лучше. В деревне крайне сложно наладить коммунальное хозяйство. Народ здесь беднее, и он распределен в намного меньшей плотности, чем в Москве. Образно говоря, в Москве на один квадратный метр собирают 100 тыс. руб. налогов, а здесь 200 руб. Мы делились с местными муниципалитетами своими знаниями, опытом, технологиями. Правильно не только отдать команду: «копай тут», нужно самому копать, и глядя на твою работу и твои результаты, люди понимают, что так правильно. Два созыва подряд я был депутатом и несколько лет возглавлял муниципальный сельсовет, теперь его возглавляет наш коллега Дмитрий Окороков. Все эти годы мы вкладывали в местное население не только деньги (хотя школа, поликлиника, дом культуры и многие прочие блага потребовали и материальных ресурсов), мы вкладывали силы и душу, помогали муниципалитетам правильно прокладывать теплотрассы, благоустраивать территорию, прятать в землю провода. У нас хорошее теплоснабжение и вода, которую можно пить из-под крана. Так нам удалось наладить совместный быт.
Но и это не все. Например, все дома (в том числе, многоквартирные, где по нашей задумке будет жить 80% населения, и курортные апартаменты на центральной набережной, усадьбы, дачные коттеджи) преимущественно строятся из местных материалов. Благодаря такому подходу, девелопер позволяет области зарабатывать, обеспечивает рабочие места, сбыт сырья. Еще в 2008 году мы купили в Канаде два завода по производству каркасных деревянных домов и думали наладить масштабное производство в России. Идея была в том, что эта технология не требует леса первой категории, а тот, что есть в Тверской области вполне подходит. Но непреодолимое препятствие для применения этой технологии строительства в России во множестве деталей, которые нельзя отдать на совесть рабочим и нельзя проконтролировать лично, а не соблюдение требований неизбежно отразится на качестве домов не лучшим образом. Если не обеспечить должный технический надзор (что тоже удорожает производство) строители своруют утеплитель, сайдинг, все что угодно, что закрыто от глаз досками, и лишь спустя время, мы сможем найти брак. При соблюдении технологии – эти дома великолепны, но, увы, – в масштабе сотен домов технологию в России применять не эффективно, и мы от нее отказались. Потом мы строили дома из клееного бруса. И, пожалуй, из всех деревянных домов, это единственный беспроигрышный вариант. В нашем случае качество домов обеспечила финская компания «Хонка» (Honka) и, действительно, если прибегать к этой технологии, то лучше предпочесть профессионального производителя и подрядчика. Но я не сторонник деревянных домов, особенно срубов или русских изб, которые давно уже разучились качественно делать. Кроме того, деревянный дом всегда подразумевает и ограниченные возможности при планировке, и трудности при отделке. Даже в домах «Хонки», прежде чем обклеить плиткой ванную комнату, приходится отсоединять конструкцию от несущих стен, потому что при естественной осадке дома, покрытие непременно деформируется. Был у нас опыт сотрудничества с сербами – получились каменные особняки отменного качества. Сербские рабочие квалифицированы и технологичны, они отлично строят монолитный бетонный каркас с заполнением пустотелым кирпичом, как изолятором, но, к сожалению, после кризиса их услуги для нас стали слишком дорогими. Сейчас наши многоэтажные дома и комплексы с апартаментами – это несущие кирпичные стены, сборный железобетон, пустотелые плиты перекрытия. Это технология, за которой нужен минимальный контроль, она позволяет использовать местные материалы. А вот отделочные материалы в строительстве занимают ничтожно низкий процент, и сегодня качественными и, в редких случаях, импортными должны быть только три элемента: плитка, пол, двери.
Но на самом деле самая сложная инженерная система любого живого организма, в том числе курортного городка, – это люди. Город не может появиться из-под земли, на ровном месте. Он рождается среди людей и должен интегрироваться в среду их обитания естественным образом. По началу взаимоотношения внутри муниципалитета с местным населением складывались сложно. Корни накопленной веками исторической обиды на москвичей и петербуржцев, наверняка, стоит искать еще в те времена, когда Тверское княжество претендовало на право быть центром Руси. Питер и Москва не просто «попинывали» Тверскую область, они вечно тянули на себя одеяло, издревле вымывая самых умных и перспективных людей, хозяйственников, которые могли бы развивать ее. К тому моменту, когда мы пришли, Завидово было в упадке, местные встретили нас недружелюбно на фоне общего уныния. Представьте, что чувствовали люди после того, как совхоз развалился, в негодность пришла птицефабрика, которую они строили с 1964 года, и которую уже с 90-х больше некому было поддерживать, потому что столицы перетянули всю молодежь, а система советских разнарядок потерпела крах?! Электроэнергия сильно подорожала, технологии, которые здесь использовались, устарели. Энергоэффективность предприятия была такой низкой, что себестоимость продукции превосходила ее продажную цену. В конце концов, чем разводить кур, которые приносят дешевые яйца, проще эти яйца закупить в Краснодарском крае, и не топить фабрику всю зиму. Знаете, что если отключить вентиляцию в курятнике, куры не продержаться и трех часов. А это десятки тысяч голов. И откуда взять ресурсы, чтобы все это сохранить? И вот пришли мы – москвичи с деньгами, которые решили развивать часть Тверской области. Вам бы это понравилось? Им тоже нет. Но мы поняли самое главное –потребности населения и смогли помочь им жить лучше. В деревне крайне сложно наладить коммунальное хозяйство. Народ здесь беднее, и он распределен в намного меньшей плотности, чем в Москве. Образно говоря, в Москве на один квадратный метр собирают 100 тыс. руб. налогов, а здесь 200 руб. Мы делились с местными муниципалитетами своими знаниями, опытом, технологиями. Правильно не только отдать команду: «копай тут», нужно самому копать, и глядя на твою работу и твои результаты, люди понимают, что так правильно. Два созыва подряд я был депутатом и несколько лет возглавлял муниципальный сельсовет, теперь его возглавляет наш коллега Дмитрий Окороков. Все эти годы мы вкладывали в местное население не только деньги (хотя школа, поликлиника, дом культуры и многие прочие блага потребовали и материальных ресурсов), мы вкладывали силы и душу, помогали муниципалитетам правильно прокладывать теплотрассы, благоустраивать территорию, прятать в землю провода. У нас хорошее теплоснабжение и вода, которую можно пить из-под крана. Так нам удалось наладить совместный быт.
Но и это не все. Например, все дома (в том числе, многоквартирные, где по нашей задумке будет жить 80% населения, и курортные апартаменты на центральной набережной, усадьбы, дачные коттеджи) преимущественно строятся из местных материалов. Благодаря такому подходу, девелопер позволяет области зарабатывать, обеспечивает рабочие места, сбыт сырья. Еще в 2008 году мы купили в Канаде два завода по производству каркасных деревянных домов и думали наладить масштабное производство в России. Идея была в том, что эта технология не требует леса первой категории, а тот, что есть в Тверской области вполне подходит. Но непреодолимое препятствие для применения этой технологии строительства в России во множестве деталей, которые нельзя отдать на совесть рабочим и нельзя проконтролировать лично, а не соблюдение требований неизбежно отразится на качестве домов не лучшим образом. Если не обеспечить должный технический надзор (что тоже удорожает производство) строители своруют утеплитель, сайдинг, все что угодно, что закрыто от глаз досками, и лишь спустя время, мы сможем найти брак. При соблюдении технологии – эти дома великолепны, но, увы, – в масштабе сотен домов технологию в России применять не эффективно, и мы от нее отказались. Потом мы строили дома из клееного бруса. И, пожалуй, из всех деревянных домов, это единственный беспроигрышный вариант. В нашем случае качество домов обеспечила финская компания «Хонка» (Honka) и, действительно, если прибегать к этой технологии, то лучше предпочесть профессионального производителя и подрядчика. Но я не сторонник деревянных домов, особенно срубов или русских изб, которые давно уже разучились качественно делать. Кроме того, деревянный дом всегда подразумевает и ограниченные возможности при планировке, и трудности при отделке. Даже в домах «Хонки», прежде чем обклеить плиткой ванную комнату, приходится отсоединять конструкцию от несущих стен, потому что при естественной осадке дома, покрытие непременно деформируется. Был у нас опыт сотрудничества с сербами – получились каменные особняки отменного качества. Сербские рабочие квалифицированы и технологичны, они отлично строят монолитный бетонный каркас с заполнением пустотелым кирпичом, как изолятором, но, к сожалению, после кризиса их услуги для нас стали слишком дорогими. Сейчас наши многоэтажные дома и комплексы с апартаментами – это несущие кирпичные стены, сборный железобетон, пустотелые плиты перекрытия. Это технология, за которой нужен минимальный контроль, она позволяет использовать местные материалы. А вот отделочные материалы в строительстве занимают ничтожно низкий процент, и сегодня качественными и, в редких случаях, импортными должны быть только три элемента: плитка, пол, двери.
Так что такое mixed-use development?
Каким я вижу «Завидово»? Через 30 лет это будет курортный городок на 25 тысяч населения. Да, как и в любом городе, здесь будут соседствовать несколько слоев общества. Часть проживать в многоквартирных комплексах, более привилегированная – на просторных дачах, у нас есть огромные территории для возрождения образа русской аристократии – в усадьбах на больших наделах земли. Но главное, что в течении десятилетий сюда будут приезжать большие потоки отдыхающих, для которых мы создаем уникальную досуговую инфраструктуру, и будем активно развивать дальше гостиничные комплексы, в том числе доступные по бюджету. Mixed-use development – новый тренд в России, и он позволяет соседствовать недвижимости для постоянного проживания с туристическим кластером. Это сочетание дает возможность получать удовольствие от жизни и местному населению, и дачникам, и туристам. В советское время города строились вокруг крупных заводов и фабрик, а наш городок уже живет туризмом. Важно понимать, что город, пусть и курортный – это всегда широкая палитра социальных слоев и для того, чтобы реализовать эту смелую идею, мы избавились от заборов в своих головах, и от заборов по всей территории курорта. Мы позволили себе мыслить масштабно: во времени и пространстве, и для реализации идеи у нас достаточно земли. Вот почему в «Завидово» нет проблемы соседства разных социальных групп. Да, люди, которые приезжают сюда поиграть в гольф, имеют культурные, образовательные и социальные отличия от людей, которые жарят шашлыки в кемпинге. Но именно поэтому между жилыми районами и инфраструктурными центрами у нас такие расстояния – 2,3,5 километров. И ни одного забора. Потому что высокие заборы будят в людях вопросы: что скрывают за ними владельцы домов? Что они прячут или почему прячутся? С точки зрения безопасности, неогороженные пространства вокруг домов лучше просматриваются из патрульной машины. Поле, по которому вор осмелился бы тащить украденную бытовую технику, у всех как на ладони. Как заяц, который не решится бежать по полю без канавки, так и человек не решится на воровство там, где для него изначально не создали подходящих для воровства условий. А мы создаем условия для совершенно другой жизни, для людей с другой ментальностью и у нас получается.
Каким я вижу «Завидово»? Через 30 лет это будет курортный городок на 25 тысяч населения. Да, как и в любом городе, здесь будут соседствовать несколько слоев общества. Часть проживать в многоквартирных комплексах, более привилегированная – на просторных дачах, у нас есть огромные территории для возрождения образа русской аристократии – в усадьбах на больших наделах земли. Но главное, что в течении десятилетий сюда будут приезжать большие потоки отдыхающих, для которых мы создаем уникальную досуговую инфраструктуру, и будем активно развивать дальше гостиничные комплексы, в том числе доступные по бюджету. Mixed-use development – новый тренд в России, и он позволяет соседствовать недвижимости для постоянного проживания с туристическим кластером. Это сочетание дает возможность получать удовольствие от жизни и местному населению, и дачникам, и туристам. В советское время города строились вокруг крупных заводов и фабрик, а наш городок уже живет туризмом. Важно понимать, что город, пусть и курортный – это всегда широкая палитра социальных слоев и для того, чтобы реализовать эту смелую идею, мы избавились от заборов в своих головах, и от заборов по всей территории курорта. Мы позволили себе мыслить масштабно: во времени и пространстве, и для реализации идеи у нас достаточно земли. Вот почему в «Завидово» нет проблемы соседства разных социальных групп. Да, люди, которые приезжают сюда поиграть в гольф, имеют культурные, образовательные и социальные отличия от людей, которые жарят шашлыки в кемпинге. Но именно поэтому между жилыми районами и инфраструктурными центрами у нас такие расстояния – 2,3,5 километров. И ни одного забора. Потому что высокие заборы будят в людях вопросы: что скрывают за ними владельцы домов? Что они прячут или почему прячутся? С точки зрения безопасности, неогороженные пространства вокруг домов лучше просматриваются из патрульной машины. Поле, по которому вор осмелился бы тащить украденную бытовую технику, у всех как на ладони. Как заяц, который не решится бежать по полю без канавки, так и человек не решится на воровство там, где для него изначально не создали подходящих для воровства условий. А мы создаем условия для совершенно другой жизни, для людей с другой ментальностью и у нас получается.