— Традиционно весной и летом люди в большей степени склонны к просмотрам и покупкам. Это обусловлено и эмоциональным фактором – загородные прогулки доставляют больше удовольствия, и конечно, рационализмом. Под снегом сложнее выявить недостатки ландшафта, оценить, в порядке ли кровля дома, а весной становится понятно, в какую сторону стекают талые воды, видны недочеты строительства, в том числе трещины, одним словом изучить объект проще. Однако, начиная с конца 2014 года, оживление или, напротив, затишье на загородном рынке в большей степени зависят от курсов валюты, и от каких-то экономических факторов, в той или иной мере влияющих на рынок. Эти факторы определяют и структуру спроса на первичное и вторичное предложение. Например, процесс перехода с долларовых цен на рубли начался на организованном первичном рынке, что сразу же перетянуло туда основную массу покупателей. С учетом ограниченности предложения на первичном рынке первые два кризисных года происходило интенсивное вымывание самых «вкусных» предложений. Параллельно укреплялся тренд на готовность домов под ключ, что объясняется просто: материалы для дорогих ремонтов в полностью готовых домах закупались еще по прежним ценам, поэтому сейчас аналогичное обустройство обошлось бы покупателю дороже. На первичном рынке подавляющее большинство домов готовы под отделку, поэтому покупатели стали переходить на вторичный рынок. Уже с 2015 года, продавцы вторичного рынка последовали примеру застройщиков и перевели цены в рубли. Сейчас порядка 80% предложений экспонируется рублях, в долларах представлены лишь самые высокобюджетные лоты от 3 млн долларов и выше. Таким образом, можно сделать вывод, что если до кризиса и первый посткризисный год большей популярностью у покупателей пользовался первичный рынок, то теперь пропорции изменились с точностью до наоборот - порядка 65% потенциальных покупателей сконцентрировано на вторичном рынке.

Безусловно, предложение существенно превышает спрос с точки зрения сухой статистики, но только до того момента, пока брокер не начнет подбирать дом под конкретные требования своего клиента. И тут оказывается, что выбирать особенно не из чего: 30% домовладений морально устарели, 25% переоценены. Оставшиеся дома, представленные в различных ценовых сегментах, могут не устраивать людей по тем или иным характеристикам в виду заданных параметров. Например, по приоритетному для покупателя направлению может не оказаться дома необходимых габаритов и по подходящей цене. Испытывая дефицит предложений, мы плотно работаем с застройщиками и стремимся прилагать все усилия как консалтеры, чтобы выводить на рынок интересные продукты в пустующих нишах. — For a footnote, for it to be used in-text, the writer found some content necessary to include with the manuscript, however less initially important than the main copy. Therefore, it is necessary for the main copy to have more hierarchy than the footnote.

— Во-первых, на пике интереса покупателей - готовые под ключ дома от застройщика. Такой проект вышел на рынок в начале этого года. ArtEco – поселок в 30 км от города по Новорижскому шоссе. На 14 га земли расположены 32 домовладения, выстроенных по фахверкной технологией с панорамным остеклением и интерьерами в стиле минимализма. С учетом полной готовности для заселения, цены достаточно демократичные – от 70 млн руб. Однако мы понимаем, что готовые под ключ дома должны предлагаться не только в элитном и премиальном сегментах. В этот кризисный период мы проанализировали рынок и поняли, что на нем отсутствует ниша как такового бизнес-класса. Это вполне логично, если мы посмотрим на историю развития любого рынка, то увидим, что рождение того или иного продукта всегда происходит именно на элитном рынке – например, первый мобильный телефон безусловно был элитарным продуктом не для широкого потребления и стоил бешеных денег. Затем идею подхватывает рынок масс-маркета и тиражирует продукт в самом доступном для людей варианте. Только в самую последнюю очередь начинает формироваться сегмент более качественных, чем в масс-маркете продуктов по приемлемой стоимости. По аналогии так развивался, скажем, рынок таунхаусов. Сначала появились тауны в самых престижных поселках, безумных площадей (конкурирующих и габаритами, и ценой с отдельно стоящими домами), затем поселки с таунхаусами как грибы стали появляться на рынке экономкласса. Конкуренция между застройщиками привела к тому, что метражи и стоимость снижались, а параллельно, конкурировавшие по качеству застройщики вывели на рынок проекты комфорт-класса. Но, увы, – это не бизнес-класс ни по качественным характеристикам, ни по соответствующим опциям, а лишь в сравнении с совсем уже не пригодными для нормальной жизни вариантами. Сейчас мы как раз участвуем в разработке концепции поселка с таунхаусами с современными планировками, в хорошем месте, по вполне приемлемым ценам, а главное отличие их от стандартных аналогов в том, что они выйдут на рынок полностью готовыми для проживания – под ключ.

— Как и прежде, в элитном и премиальном сегментах популярны Рублево-Успенское шоссе, Новорижское, Калужское и Киевское (Новая Москва), Дмитровское и Осташковское шоссе, знаменитые близостью большой воды (там расположен каскад из пяти водохранилищ).

— Правда, что цены снижались на протяжении двух лет подряд, главным образом за счет перехода из долларов в рубли и фиксации выгодного для покупателя курса. Правда, что в 2015 году скидки доходили до 50%. Но сказать, что падение продолжается и теперь нельзя. Застройщики не могут продавать объекты ниже себестоимости. Продавцы на вторичном рынке тоже доходят до определенной планки и снимают с экспозиции свои объекты. Существенный отток предложений мы отметили еще в прошлом году, и во многом он объяснялся именно этой причиной. Конечно, скидки случаются, но они уже не в общем тренде. Иначе говоря, если собственнику на вторичном рынке необходимо срочно реализовать объект, он готов идти на уступки. При условии, что объект качественный, цена на него изначально была приведена в соответствие с рыночной, он быстро уходит с рынка. Происходит постепенное снижение цен и на переоцененные дома, но, к сожалению, процесс этот инертный – переубедить иного продавца в том, что цена завышена не так уж просто и они скорее готовы на многолетнюю экспозицию, чем признать, что вложенные средства в индивидуально обустроенный по своему вкусу дом вернуть не удастся.

— Рынок аренды сейчас куда оживлённее, чем до кризиса. Объясняется это общей нестабильностью, невозможностью прогнозировать ближайшее будущее, шаткой экономикой и меняющейся политической ситуацией. Многие покупатели не могут решиться в таких условиях на покупку, занимают выжидательную позицию и на это время арендуют дома. В прошлом году усилилась так называемая летняя аренда. Как правило, на частном рынке собственники предпочитают сдавать свои высокобюджетные дома на длительный срок. Однако сейчас, ближе к летним месяцам, многие из них понимают, что уже вряд ли сдадут дома в ближайшее время, а «сезон» уходит, и соглашаются сдать объекты только на лето. Усилился и спрос. Традиционно главы семейств отправляли жен и детей в Европу или на известные курорты на 4-5 теплых месяцев. Но из-за обостренной политической ситуации, из-за высокого курса евро, многие отказались от этой привычки. Курорты России пока недостаточно развиты, или неоправданно дороги, поэтому люди приходят на Подмосковный рынок аренды. В первую волну (конец зимы, начало весны) сдаются все арендные поселки, и уже начиная с мая, усиливается активность на рынке частных собственников.

— У продавцов сейчас непростые времена – рынок целиком и полностью находится на стороне покупателя. Важнее всего сейчас быстро улавливать изменяющиеся условия, самостоятельно или с нашей помощью анализировать рыночные цены, следить за популярными предложениями, чтобы максимально объективно оценить свой объект. Именно трезвый взгляд на вещи поможет реализовать его по цене не ниже, но и не выше рынка (а потому в прогнозируемые сроки). Мы со своей стороны, готовы информировать наших клиентов, ориентировать их в этом информационном пространстве, помогая извлечь из их недвижимости максимально возможную прибыль.



Беседовала Юля Гавриш