#мнение эксперта
Купить нельзя строить!
Руководитель отдела продаж Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Мария Соковцева
Одним из главных критериев оценки загородного объекта считается его расположение. На сегодняшний день самые привлекательные земли раскуплены, в том числе застройщиками, которые застраивали ближнее Подмосковье и найти подходящий под строительство участок сложно. Встречный тренд – это снижение цен на объекты, что в совокупности с дефицитом земли привело к парадоксальной ситуации: участки под объектами подорожали, в то время как сами дома подешевели. Участки без построек в хороших проектах – единичный продукт, который не только не подешевел, но в некоторых случаях может стоить дороже частного качественного дома, расположенного в недостаточно престижной локации. Отсюда вытекает проблема ценообразования на сегодняшнем рынке и неуверенность покупателя в том, что он совершает выгодную покупку. Мы решили посчитать стоимость строительства дома достаточно высокого уровня и сравнить со стоимостью объектов различной степени готовности на первичном и вторичном рынках.
Именно таким предложением буквально затоварен рынок и если земля под «коробкой» недостаточно интересна – вы легко найдете аналог по себестоимости.
Стоимость "коробки"
В настоящий момент самый распространенный продукт на премиальном рынке – это так называемая «коробка», то есть готовый дом без отделки, куда предстоит вложить еще немало ресурсов для подготовки к ремонту. Рыночная цена такого предложения будет варьироваться вне зависимости от себестоимости (как мы помним, цену дома определяет место), но наша задача понять какова затратная часть на строительство. Поэтому, представим, что нам необходимо построить качественный двухэтажный дом, площадью 300 кв. м уровня бизнес-класса. Расходы на возведение такой постройки – это закупка бетона, кирпича, отделочных материалов, плитки (как правило, клинкерной), черепицы, котельного оборудования, затрат на рабочих, логистику и прочие расходы, что составит примерно 15 млн руб. Вместе с работой, доставкой, техникой и закупкой сопутствующих материалов примерно 10 млн уйдет на кирпич с монолитной подушкой, 1 млн на котельное оборудование с установкой и разводкой, 2 млн на деревянные окна и 1,5 млн на крышу. Таким образом, мы и получим «коробку».
В настоящий момент самый распространенный продукт на премиальном рынке – это так называемая «коробка», то есть готовый дом без отделки, куда предстоит вложить еще немало ресурсов для подготовки к ремонту. Рыночная цена такого предложения будет варьироваться вне зависимости от себестоимости (как мы помним, цену дома определяет место), но наша задача понять какова затратная часть на строительство. Поэтому, представим, что нам необходимо построить качественный двухэтажный дом, площадью 300 кв. м уровня бизнес-класса. Расходы на возведение такой постройки – это закупка бетона, кирпича, отделочных материалов, плитки (как правило, клинкерной), черепицы, котельного оборудования, затрат на рабочих, логистику и прочие расходы, что составит примерно 15 млн руб. Вместе с работой, доставкой, техникой и закупкой сопутствующих материалов примерно 10 млн уйдет на кирпич с монолитной подушкой, 1 млн на котельное оборудование с установкой и разводкой, 2 млн на деревянные окна и 1,5 млн на крышу. Таким образом, мы и получим «коробку».
При этом конечная стоимость будет завесить от многих факторов. Например, экономных хозяев устроит кондиционер, кто-то все-таки предпочтет установить приточно-вытяжную систему, а кто-то решит, что раз живет загородом, ему достаточно будет открывать форточку.
+ начинка
Но мы пойдем дальше и подсчитаем, во сколько нам обойдется отделка. Не станем замахиваться на дорогой эксклюзивный вариант. Пусть это будет самая простая чистовая отделка без претензии, но качественная, о которой дизайнеры часто говорят: «Любой интерьер можно спасти текстилем». Мы будем считать в евро, учитывая, что речь идет об импортных материалах. Итак, кухня с техникой обойдется нам в 15-25 тысяч евро в зависимости от аппетитов (от 1 до 1,75 млн руб.) Как правило, в доме представлено минимум три санузла (хотя часто может быть и пять – один в подвальном помещении, другой на мансардном этаже). Самая дорогая ванная комната с санузлом (предположительно родительская, рядом с самой большой спальней) будет стоить от 8 до 12 тысяч евро (от 550 до 850 тыс. руб.) В нее необходимо покупать и саму ванную, и биде, потребуется больше отделочных материалов лучшего качества. Детская и гостевая ванные комнаты будут стоить дешевле – по 5 тыс. евро (350 тыс. руб.). Чтобы положить везде качественные полы понадобятся 3 млн руб. (исходя из стоимости 5 тыс. руб. за метр, умноженные на метраж, с учетом работы). Встроенный свет – 300 тыс. руб., свет декоративный (люстры, светильники) – 500-600 тыс. руб. Довольно затратная часть – лестница. Оптимальное сочетание материалов: бетон и дерево, а в целом ее исполнение потребует 600-800 тыс. руб. Прикидывая проект дома, мы насчитали как минимум 7 дверей (качественных, но без претензии), которые «потянули» на 400-500 тыс. руб. Важно, что ко всем этим затратам нужно добавить 20-25% - это те средства, которые «съест» процесс перехода от этапа «коробки», собственно, к дому. Эти деньги уйдут на штукатурку, прокладку инженерии, теплых полов, вытяжек, разводку электричества.
Но мы пойдем дальше и подсчитаем, во сколько нам обойдется отделка. Не станем замахиваться на дорогой эксклюзивный вариант. Пусть это будет самая простая чистовая отделка без претензии, но качественная, о которой дизайнеры часто говорят: «Любой интерьер можно спасти текстилем». Мы будем считать в евро, учитывая, что речь идет об импортных материалах. Итак, кухня с техникой обойдется нам в 15-25 тысяч евро в зависимости от аппетитов (от 1 до 1,75 млн руб.) Как правило, в доме представлено минимум три санузла (хотя часто может быть и пять – один в подвальном помещении, другой на мансардном этаже). Самая дорогая ванная комната с санузлом (предположительно родительская, рядом с самой большой спальней) будет стоить от 8 до 12 тысяч евро (от 550 до 850 тыс. руб.) В нее необходимо покупать и саму ванную, и биде, потребуется больше отделочных материалов лучшего качества. Детская и гостевая ванные комнаты будут стоить дешевле – по 5 тыс. евро (350 тыс. руб.). Чтобы положить везде качественные полы понадобятся 3 млн руб. (исходя из стоимости 5 тыс. руб. за метр, умноженные на метраж, с учетом работы). Встроенный свет – 300 тыс. руб., свет декоративный (люстры, светильники) – 500-600 тыс. руб. Довольно затратная часть – лестница. Оптимальное сочетание материалов: бетон и дерево, а в целом ее исполнение потребует 600-800 тыс. руб. Прикидывая проект дома, мы насчитали как минимум 7 дверей (качественных, но без претензии), которые «потянули» на 400-500 тыс. руб. Важно, что ко всем этим затратам нужно добавить 20-25% - это те средства, которые «съест» процесс перехода от этапа «коробки», собственно, к дому. Эти деньги уйдут на штукатурку, прокладку инженерии, теплых полов, вытяжек, разводку электричества.
Построил? Живи!
Так или иначе общая стоимость затрат на строительство готового дома с ремонтом без учета стоимости земли составит примерно 25 млн руб. Важно понимать, что построив дом своей мечты, владельцу лучше бы в нем и жить, поскольку вернуть затраченные на строительство средства на вторичном рынке уже не удастся. И пусть высокие цены в объявлениях никого не вводят в заблуждение – сегодня продажа возможна только по рыночной цене (причем, если она невысокая, дом уйдет с экспозиции за 2-3 месяца). Все остальные предложения с высокими ценами продолжают радовать своих владельцев, и понапрасну обнадеживать тех, кто планирует продать свой объект по аналогичной цене.
Коттеджный поселок "Онегино"
А что предложит застройщик?
Теперь рассмотрим реальные предложения в поселках премиального класса на первичном рынке. Мы выбрали их по принципу наличия в них участков, которые застройщик продает наряду с домами. Оговоримся, что таких проектов на рынке тоже немного. Пример: в поселке «Онегино» можно приобрести готовый дом площадью 360 кв. м под финишную отделку на участке 20 соток (расположенном на опушке леса) всего за 39 млн руб. Если мы вычтем из этого предложения себестоимость строительства, то получится, что стоимость шикарного участка в жилом знаковом поселке на опушке леса составляет 22 млн руб. (обращаем внимание, что это цена земли под домом). При этом стоимость земли отдельно, в этом же поселке, выше. Если при всем ограниченном предложении высчитать среднее значение, то за сотку участка без постройки придется отдать застройщику 1,6 млн руб. Умножив эту стоимость на 20 соток, предлагающихся к готовому дому, мы получаем стоимость 32 млн. руб. Таким образом, гипотетическая покупка в «Онегино» участка и дальнейшее строительство дома обойдется в 56,8 млн руб.
Оговоримся, что такую стоимость девелоперы могут объявить лишь благодаря тому, что и материалы и сам процесс строительства обходится им дешевле благодаря оптовым закупкам, работам собственных бригад, договоренностям с различными организациями, заинтересованными в проектной работе. И, конечно, стоит учесть, что земли в 2000-х тысячных годах застройщик тоже покупал оптом, и в то время они обошлись ему дешевле. Именно по этой причине, готовый дом с землей будет более выгодным предложением для покупателя, чем отдельно участок и самостоятельное строительство.
Теперь рассмотрим реальные предложения в поселках премиального класса на первичном рынке. Мы выбрали их по принципу наличия в них участков, которые застройщик продает наряду с домами. Оговоримся, что таких проектов на рынке тоже немного. Пример: в поселке «Онегино» можно приобрести готовый дом площадью 360 кв. м под финишную отделку на участке 20 соток (расположенном на опушке леса) всего за 39 млн руб. Если мы вычтем из этого предложения себестоимость строительства, то получится, что стоимость шикарного участка в жилом знаковом поселке на опушке леса составляет 22 млн руб. (обращаем внимание, что это цена земли под домом). При этом стоимость земли отдельно, в этом же поселке, выше. Если при всем ограниченном предложении высчитать среднее значение, то за сотку участка без постройки придется отдать застройщику 1,6 млн руб. Умножив эту стоимость на 20 соток, предлагающихся к готовому дому, мы получаем стоимость 32 млн. руб. Таким образом, гипотетическая покупка в «Онегино» участка и дальнейшее строительство дома обойдется в 56,8 млн руб.
Оговоримся, что такую стоимость девелоперы могут объявить лишь благодаря тому, что и материалы и сам процесс строительства обходится им дешевле благодаря оптовым закупкам, работам собственных бригад, договоренностям с различными организациями, заинтересованными в проектной работе. И, конечно, стоит учесть, что земли в 2000-х тысячных годах застройщик тоже покупал оптом, и в то время они обошлись ему дешевле. Именно по этой причине, готовый дом с землей будет более выгодным предложением для покупателя, чем отдельно участок и самостоятельное строительство.
Коттеджный поселок "Успенка 21"
На все готовое!
Теперь, оценив перспективы самостоятельного строительства и покупки готового дома под отделку у застройщика, мы рассмотрим вариант покупки дома под ключ на вторичном рынке. В первую очередь, стоит отметить, что за последние два года, преимущества такого варианта стали очевиднее. Во-первых, вслед за застройщиками частные владельцы стали переводить цены из долларов в рубли и фиксировать курс. Некоторые, оставшись в долларах, предлагают скидки. При этом ремонты и меблировка во многих домах выполнены из высококачественных импортных материалов, привезены из Европы и закупались до скачка доллара по докризисным ценам. Сейчас аналогичные ремонты и мебель будут обходиться владельцу дома в два, а то и в три раза дороже. Пример: в известном поселке «Успенка 21» (24 км, Рублево-Успенское шоссе) продается готовый под ключ дом площадью 367 кв. м на участке 17,5 соток за 82 млн руб.
Теперь, оценив перспективы самостоятельного строительства и покупки готового дома под отделку у застройщика, мы рассмотрим вариант покупки дома под ключ на вторичном рынке. В первую очередь, стоит отметить, что за последние два года, преимущества такого варианта стали очевиднее. Во-первых, вслед за застройщиками частные владельцы стали переводить цены из долларов в рубли и фиксировать курс. Некоторые, оставшись в долларах, предлагают скидки. При этом ремонты и меблировка во многих домах выполнены из высококачественных импортных материалов, привезены из Европы и закупались до скачка доллара по докризисным ценам. Сейчас аналогичные ремонты и мебель будут обходиться владельцу дома в два, а то и в три раза дороже. Пример: в известном поселке «Успенка 21» (24 км, Рублево-Успенское шоссе) продается готовый под ключ дом площадью 367 кв. м на участке 17,5 соток за 82 млн руб.