Профессионалы помнят, как в начале и середине двухтысячных годов, инвесторы получали от инвестиций в землю и строительство 100 и более процентов прибыли. В дальнейшем, когда все поселки были построены, количество земельных участков сократилось, да и сама земля подешевела, инвесторов остались единицы. При этом зарабатывали они уже не на покупке и перепродаже ликвидных объектов, они входили в проекты собственными ресурсами. Например, приобретали у застройщика землю, строили дома или доводили до ума «коробки», повышая, таким образом, их цену и привлекательность. Объекты от таких инвесторов еще остались в продаже, но их мало.

Аренда в высоком сегменте никогда не была прибыльным бизнесом. Учитывая стоимость объектов, срок их окупаемости растягивается на десятилетия. Размер арендной ставки зависит от цены продажи дома, и в год составляет в среднем 4,4% от стоимости дома, однако существенную часть «съедают» расходы на его содержание и текущий ремонт, которые в связи с арендой лишь возрастают. Мы считаем, что в среднем доходность от арендного бизнеса на загородном рынке сейчас ниже 3% годовых. Для собственников, в свое время купивших дома для себя, аренда остается единственной возможностью отчасти компенсировать расходы на содержание загородного дома, пока он пытается его продать, но не бизнесом.

Причина низкой динамики продаж в снижении ликвидности загородного продукта. Напомним, что ликвидность – это не только качественная характеристика объекта, но и возможность быстро его реализовать (то есть ликвидность напрямую зависит от спроса). Порядка 80 % загородного жилья устаревает с момента строительства уже через 3-5 лет с точки зрения архитектуры, материалов отделки и технического оснащения. Несмотря на то, что выполненные в них ремонты новому владельцу потребуется обновлять и адаптировать под свои потребности, продавцы стремятся окупить затраты и оценивают свою недвижимость по затратному методу, о котором в наших реалиях давно следует забыть.

Прежде всего, необходимо отметить, что изменились обстоятельства жизни покупателей. В целом по России снизилась доходность бизнесов, многим их владельцам пришлось перестраивать структуры, менять сферу деятельности, идти наемными специалистами в более устойчивые компании. Снижение доходов заставляет потенциальных покупателей пересмотреть жизненные приоритеты. Один из последних трендов, который мы заметили - это отток покупателей с загородного рынка на рынок столичных квартир (где обозначился бум строительства премиальных и элитных жилых комплексов). Покупатели потеряли в доходах 50%, но они получили возможность выбрать качественное предложение в Москве по демократичной цене, которую застройщики готовы предложить в жестких условиях конкуренции. Даже вторичный рынок квартир стал конкурентом загородному – там продавцы адекватно среагировали на кризис: перевели цены в рубли, снизив, таким образом, цены объектов до доступных. При этом факт остается фактом: людям удобнее жить в столице, а отдыхать в Европе.

В первую очередь ценами. На 80% элитный загородный сегмент представлен вторичным рынком. Продавцы загородных объектов предлагают их в долларах. При этом для покупателей, живущих в рублях, цены выглядят завышенными вдвое. Эта ситуация выглядит абсурдной на фоне изменившего вектор рынка: сегодня он перешел к покупателю. Важно, что большинство покупателей при этом рассматривают загородный дом, в качестве дачи, что автоматически снижает их бюджет покупки. Продавец же не принимает во внимание этот фактор.

Условия проживания за городом изменились не в лучшую сторону. К снижению спроса привело отсутствие необходимой качественной инфраструктуры во всем Подмосковье: образовательной, развивающей, спортивной, медицинской, развлекательной. Качество этих услуг в столице выше, и это еще один фактор смещения спроса в город. Если до определенного момента семьи (а это основной покупатель загородной недвижимости) предпочитают растить детей на свежем воздухе, вопрос образования вынуждает их вернуться в Москву.

Еще одной причиной оттока покупательского спроса с загородного рынка стали транспортные расходы и расходы на содержание дома. Квартира обходится дешевле, что в условиях экономии имеет существенное значение, а транспортные коллапсы на Подмосковных трассах – это не только трата средств, но и времени. Недаром основной спрос в нашем сегменте сконцентрирован на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе – только здесь временной отрезок на дорогу в элитные поселки еще находится в пределах разумного.

Though creativity cannot be taught, it can certainly be nurtured. Find a routine that works for you. Routines can be positive if they reinforce a healthy, creative mindset; they can be counterproductive if they actually keep you from being creative. While breaking your routine once in a while to force new ways of thinking is good, what if growing/learning/experiencing new things was built into your routine as a given? The people who speak negatively about routine have probably not developed a routine that puts them on a path of internal growth. The key is to discover creative rituals that put you in a more creative mindset

Как мы уже говорили, ассортимент предложений давно сформирован и достаточно широк. Прибавим к этому тот факт, что порядка 70% жителей поселков уехали за рубеж на постоянное проживание. Важно, что этот фактор еще больше усугубляет социальную обстановку для тех, кто остался жить в Подмосковье. Поскольку с отъездом большинства постоянных жителей, школы, детские сады, магазины и досуговые сервисы не могут обеспечить заполняемость и трафики, часть из них, как следствие, закрывается.

Необходимо констатировать печальный факт: прежняя модель работы агентств недвижимости в этих условиях устарела. Как правило, собственник стремиться заключить договор как можно с большим количеством риелторских компаний. К чему это приводит? Во-первых, бесконтрольная продажа объекта увеличивает срок экспозиции, а это еще негативнее влияет на его ликвидность. Многочисленные «партнеры» не отчитываются собственнику объекта по динамике потенциального спроса на него, и тот не может оценить реальный спрос на объект, а значит, эффективно управлять ценой. В условиях, когда один объект продает весь рынок, агентства не готовы вкладывать материальные ресурсы в его рекламу, и трудозатраты с их точки зрения не оправдываются.

Выход, я вижу в эксклюзивном сотрудничестве с агентством, когда продавец получает прозрачное абонентское обслуживание, индивидуальную стратегию продажи, рекомендацию по корректировке цены в нужный момент, а значит, реальную возможность реализовать объект.