Новшеством для граждан является не только объединение Государственного кадастра недвижимости с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и то, что ЕГРН ведется исключительно в электронном виде, за исключением реестровых дел. Да, раньше свидетельства о собственности на розовых бланках выдавались собственникам на руки и являлись основным документом, подтверждающим право собственности. До 1 января 2017 года Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость дополнительно подтверждалось выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). С 15 июля 2016 года Росреестром была прекращена выдача Свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость. Теперь государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется выпиской ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Выписка из ЕГРН является документом, удостоверяющим факт проведения государственной регистрации права. Помимо этого, в ней указываются сведения, подтверждающие, что на дату выдачи выписки за лицом, указанным в ней, зарегистрировано право на недвижимость. Там же указываются документы, на основании которых получено право на недвижимое имущество, и дата, когда была сделана регистрационная запись под определенным номером. Дополнительно в выписке могут содержаться и другие данные об объекте, в том числе сведения об обременениях, ограничениях, притязаниях, имеющихся в отношении объекта, и прочее. Выписку из ЕГРН на объект недвижимости, расположенный на территории Российской Федерации, может получить и собственник такого имущества, и любое другое лицо. Для этого нужно обратиться с заявлением в территориальное отделение Росреестра или в отделение многофункционального центра (МФЦ) и оплатить государственную пошлину. Кроме того, выписку из ЕГРН можно получить в электронном виде в интернете через сайт Росреестра: rosreestr.ru. Сегодня ЕГРН является достоверным источником информации об объектах недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, содержащим сведения практически обо всех объектах недвижимости и их правообладателях.

Наоборот, переход от старых схем работы к новым всегда чреват недочетами. Серьезной проблемой ЕГРН стала невозможность внесения части сведений технического учета и инвентаризации объектов с бумажных носителей БТИ и Ростехинвентаризации (технических паспортов и кадастровых паспортов). Кроме того, уже выявлено большое количество технических ошибок в данных об объектах (адресах, площадях, этажах, номерах квартир, наименованиях и других сведениях). Такие ошибки и неточности могут сделать невозможным государственную регистрацию сделки с объектом или переход права собственности на него на основании сделки. Поэтому мы советуем собственникам обязательно запросить выписку из ЕГРН на каждый свой объект недвижимости и убедиться, что имеющиеся в ЕГРН данные о свойствах и характеристиках соответствуют тем, что указаны в имеющихся у них документах (то есть в Свидетельстве о праве собственности, кадастровом или техническом паспортах объекта, в правоустанавливающих документах). Может сложиться такая история: перепланировка квартиры в 2011 году сделана по всем правилам, но в электронную базу ЕГРН данные с бумажных носителей БТИ (Ростехинвентаризации) в части измененных свойств квартиры не попали. Понятно, что собственник не виноват и даже не знает о сложившейся ситуации, но она может стать серьезным препятствием для сделки.

На практике такое случается. Сведения о правообладателе объекта могут отсутствовать в ЕГРН в нескольких случаях. Во-первых, когда собственник приобрел недвижимость до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона № 122 от 21.07.1997 г. Между тем такие собственники вполне законно могут владеть квартирами, жилыми домами или другими объектами недвижимости, приобретенными в собственность до указанного выше срока. В такой ситуации для подтверждения права собственности (которое в свою очередь дает право распоряжаться объектом недвижимости) собственник должен показать приобретателю документы-основания возникновения права собственности на объект:

- договор купли-продажи, мены, дарения;

- свидетельство о праве на наследство;

- справка из жилищного либо жилищно-строительного кооператива о выплате пая;

- договор о приватизации;

- иные документы, подтверждающие право собственности продавца на объект.

Во-вторых, в ЕГРН может быть не указан собственник, являющийся членом жилищного, жилищно-строительного, гаражного или другого потребительского кооператива. У такого лица право собственности возникает с момента полной выплаты паевого взноса за квартиру, дачу, гараж или любое другое помещение (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Документом, подтверждающим полную выплату членом кооператива пая, является подтверждающая этот факт справка, выданная ему уполномоченным лицом этого кооператива. Другое дело, что проверить подлинность такой бумаги сложно. Надежнее всего предложить собственнику‐продавцу зарегистрировать ранее возникшее право в ЕГРН и уже после этого соглашаться на сделку. В-третьих, право собственности на объект недвижимого имущества может быть не зарегистрировано в связи с получением имущества в наследство. В этом случае право собственности считается возникшим без регистрации с момента смерти прежнего собственника. Для подтверждения своего права наследник может предоставить свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Если вы приобретаете квартиру у такого продавца, проверьте, чтобы в этом документе было указано, что недвижимое имущество принадлежит именно ему. Но и здесь мы рекомендуем требовать регистрации права собственности за собой в ЕГРН, а потом заключать договор купли-продажи с целью минимизации возможных рисков. Например, после того как свидетельство о праве на наследство было выдано продавцу, могут объявиться другие наследники, да и от мошенничества никто не застрахован. Четвертый, последний случай, когда в ЕГРН может отсутствовать нужная покупателю информация, — это когда продавцом является юридическое лицо, образованное в результате реорганизации. При таких обстоятельствах право собственности возникает с момента реорганизации этой компании.

Кроме описанных случаев, те, в которых в ЕГРН отсутствуют нужные вам сведения, должны как минимум вас насторожить. Покупатель должен задаться вопросом, если в ЕГРН нет данных о регистрации права собственности, является ли лицо, предлагающее объект, его собственником? Для ответа на этот вопрос необходимо провести тщательную проверку продавца (лица предлагающего объект) и объекта недвижимого имущества, в том числе его юридическую историю. Конечно, лучше обратиться к профессионалам, которые сделают эту работу быстрее и качественнее, или выбрать более прозрачный с юридической точки зрения объект для покупки.