— До недавнего времени реконструкция старых зданий осложнялась их высокой рыночной ценой. Многие собственники, выкупив или приватизировав эти постройки, сдавали помещения в аренду, ничего в них не вкладывая. Прибыль от такого бизнеса была небольшой, но и особенных проблем здания не доставляли, медленно приходя в упадок. Все изменилось, когда властями был введен новый принцип расчета налоговой базы от кадастровой стоимости, которая назначается местным муниципалитетом, а не начисляется от копеечной стоимости БТИ (подробно читайте в № 5, 2017. — Прим. ред.). Отчасти это способствовало росту налогов на владение старыми зданиями, и они в массовом порядке стали выходить на рынок. Естественно, на этом фоне цены пошли вниз, причем некоторые строения подешевели в разы. Так девелоперы, имеющие желание реконструировать старый жилой фонд, получили такую возможность. По крайней мере если после покупки здания, у них оставалось еще столько же средств на то, чтобы довести проект до ума. Другая трудность касается ограничений, которые накладываются в связи с реконструкцией. Но здесь все зависит от реалистичности планов застройщика — чем они разумнее, тем проще процесс согласований. Например, если застройщик собирается переоборудовать чердак в мансарду, а не заниматься надстройкой здания, ему никто не будет препятствовать. Ну и, наконец, с точки зрения бизнеса и проектирования реконструкция упрощает весь процесс реализации. Приобретая земельный участок и разрабатывая проект на бумаге (модель, графику, план), застройщик лишь примерно представляет картину в целом, а физически существующее здание позволяет детально представить его будущий функционал. Ты можешь подняться на последний этаж или чердак, выйти на крышу здания и в реальности увидеть вид из окон, представить, как люди будут здесь жить, почувствовать, подходит ли здание для твоих целей. Важно и то, что, работая не с воздухом, ты и покупателям предлагаешь вполне материальный продукт.

— Сейчас мы взяли в работу здание на Кузнецком мосту — проект так и называется «Кузнецкий Мост, 12». Время постройки этого дома — 50-е годы XIX века, с тех пор оно перестраивалось пять раз под разный функционал. Наверху размещались квартиры для актеров Большого театра, а нижние этажи одно время использовали как торговую галерею, потом здесь размещались банк, контора и, наконец, библиотека. Последние 70 лет никто не заботился о сохранности здания, и оно сильно пострадало. Нам предстоит серьезная работа не только по переустройству и реорганизации его «содержания», необходимо укрепить фундамент в связи с высокой нагрузкой на перекрытия, заменить всю инженерию, подтянуть дом под современные стандарты. Мы планируем разделить объем из 60 апартаментов на три части, организовав отдельные входы с улицы и три лобби, чтобы создать ощущение камерности. Торговая галерея снова обретет утраченный функционал, а арендаторов мы подберем, в первую очередь ориентируясь на нужды собственников апартаментов, но так, чтобы бизнес «добирал» свою аудиторию из внешнего потока потенциальных покупателей. Но начали мы с фасадов, полностью их восстановив. Со стороны Пушечной улицы они уже открыты. Мы поступили так, чтобы показать их красоту, привлечь внимание к уникальному старинному зданию. Конечно, через три года, когда мы будем заканчивать проект, все фасады придется снова освежать и восстанавливать (из-за стройки они, конечно, пострадают). Это составит еще 10–15 % расходов, но мы готовы на это пойти, потому что такой прием и означает, что мы продаем не воздух.

— Сейчас получение документации для проектов реконструкции занимает около года. К этому моменту застройщик успевает определиться с назначением здания, понимает ситуацию на рынке. Еще год-два уходит на стройку и продажи. Таким образом, полный цикл реализации проекта с момента идеи занимает три года. С новостройками дело обстоит сложнее. Хорошо, если ты приобрел площадку, которая соответствует правилам землепользования и застройки (ПЗЗ. — Прим. ред.). А если это, скажем, промзона, то ее нужно перевести в другой статус, разработать территорию, пройти публичные слушания — иначе говоря, это большой круг согласований: затратный, трудоемкий и долгий. При комплексном развитии территории (а это так и будет) на согласования уйдет два года, и еще три года комплекс будет строиться.

— Причина в необходимости адаптировать здание под современный уклад жизни. И первое, что требует кардинальной зачистки площадки, — это подземная парковка, без которой проект слишком много теряет в глазах покупателей. Хотя у нас был и другой опыт — в отношении клубного дома Depre на Петровском бульваре мы приняли сложное решение и потратили много ресурсов, чтобы переделать винный подвал в паркинг. Реализация потребовала работы «в ручном режиме», и все равно получилось тесновато. Зато мы сохранили историю места и получили уникальную в своем роде парковку. Есть и более глобальная причина, по которой реконструкции проходят не путем тщательного восстановления, а осуществляются как «точная реплика» на исконное здание. В основном в нашем сегменте работают крупные застройщики, которые стремятся масштабировать свои проекты. Гораздо сложнее вести три проекта по 5 тыс. кв. метров каждый, чем один на 15 тыс. кв. метров. Рентабельность у них примерно одинаковая. Да и спрос на конечный продукт от этих усилий не растет. Покупатель хочет прикоснуться к истории, связать свою жизнь с легендой локации, но совершенно не готов поступиться своим комфортом. Здесь уместен компромисс — скажем, вот вам аутентичная стена, но при этом современные коммуникации. Чем масштабнее становятся проекты, тем сложнее их сохранить в первозданном виде. Идеальный вариант — это полностью сохраненное здание, которое с минимальными потерями можно приспособить под нужды современного человека. Есть небольшие дома, с которыми вполне реально поступить именно так, но нет компаний, которые умеют это делать и при этом не выросли в крупную структуру. Вот, скажем, есть частные собственники, которые могут реализовывать небольшие проекты 1,5–2 тыс. кв. метров, в основном они делают квартиры. А средней прослойки — девелоперов, которые могли бы реконструировать небольшие здания, нет — и это проблема. Кроме того, крупных девелоперов стимулирует специальная упрощенная схема согласования. Если они развивают (увеличивают) площади существующего здания не более чем на 20 %, достраивая его и улучшая, то получают льготу — платеж за смену цели предоставления земельного участка в размере 5 %. А вот специальных программ, стимулирующих проекты небольших реконструкций, нет, поэтому этот сегмент не развивается.

— Часто на территории, которую застраивает девелопер, остаются почти нетронутыми памятники архитектуры. С учетом ограничений при работе с ними девелопер не может улучшить их конкурентные преимущества именно как жилья. И это накладывает отпечаток на ценообразование — квартиры или апартаменты в них могут стоить не дороже, чем в современной постройке. За счет этого выравнивается спрос: и реконструкции, и новостройки в таких случаях вызывают одинаковый интерес покупателей, хотя и по разным причинам.

— В некоторых случаях старые технологии позволяли выполнять более качественные работы. Например, стены дореволюционных зданий имеют толщину в полметра и более. И сегодня их не нужно утеплять ни изнутри, ни снаружи, зато девелопер получает аутентичную фактуру старого здания, причем с двух сторон. Остается только убрать старую краску, покрыть лаком, вставить современные окна — и на выходе получается старинная стена и комфорт в одном флаконе. Но, к сожалению, после революции началась другая эра — эра тонких стен. Приходится брать современный утеплитель, штукатурить, отделывать снаружи плиткой или декоративным кирпичом. Хорошо, что сейчас наладили производство кирпича по старинным технологиям, это стало прекрасным подспорьем в реконструкциях. Раньше нам приходилось специально обрабатывать обычный кирпич, искусственно его состаривать или вообще использовать старый. Сейчас кирпич привозят такой, как нужно для реконструкции: ручной формовки, готовый к финальным работам. Кроме того, он легче — им можно выкладывать своды, архитектурные перекрытия так, чтобы конструкция не утяжелялась и красиво смотрелась.

— Деловой квартал «Даниловская мануфактура». Проект был реализован в одном из самых депрессивных мест города. Рядом Варшавское шоссе и транспортная развязка, по соседству — вьетнамский рынок, люди заезжали в те края только по необходимости. Когда мы только начинали заниматься этим местом, сами сомневались и не понимали, какая здесь нужна инфраструктура, чтобы привлечь людей? А сейчас там открылся пятизвездочный отель и неплохо себя чувствует. Наши соседи тоже стали развиваться, проект вывел локацию на новый уровень, и это как раз тот редкий случай, когда застройщик сделал место, а вовсе не локация помогла проекту стать успешным.

— Начнем с многоквартирных домов, где много собственников, с которыми договориться стороннему инвестору сложно, хлопотно и не особенно выгодно. С тех пор как приняли новый жилищный кодекс, у жителей появилось много возможностей, которые они до сих пор не осознали. Самый эффективный путь — переустройство чердаков в мансарды с дальнейшей продажей или арендой. Хорошо надстраиваются пятиэтажки, которые строили после войны пленные немцы. А в домах позапрошлого века расширение пространства возможно через добавление мансарды. Играешь коньком, поднимаешь кровлю и получаешь дополнительные полтора этажа. Это оптимальный вариант, который реализуется за два строительных сезона и с ходу начинает приносить доход, который может пойти на тот же капремонт. Почему это не тиражируется в массовом порядке? Это требует инвестиций, времени и труда, а главное, самоорганизации собственников.

— Могу привести обычную пятиэтажку на ул. Мишина. Из старого, но крепкого здания собственники практически сделали новое, город даже согласовал им надстройку в 4 этажа, хотя сначала жители планировали заниматься только чердаком. Да, процесс занял 10 лет, но оно того стоило. Еще один пример, такая же пятиэтажка в районе Тушино, на улице Свободы. За счет надстройки и пилонов (башнеобразных сооружений в форме усеченной пирамиды. — Прим. ред.) жители расширили кухни, выиграли пространство. Этот опыт показывает, что надстройки даже выгоднее, чем реорганизация чердаков — и все это вполне доступно. Например, Париж уже давно прошел этот путь, но там инициатором выступили власти и в принудительном порядке выполнили редевелопмент старых домов. В нашем случае собственники слишком инертны, но и властям люди недостаточно доверяют. Справедливо и то, что гораздо проще проделать эти работы в нежилых зданиях, где один или два собственника. А чердаки — это общедолевая собственность, и решение о том, как ей распорядиться, принимается на общем собрании двумя третями голосов.

— Как я уже говорил, крупным девелоперам нужны крупные проекты, но в свете того, что сейчас происходит в строительной сфере, я могу прогнозировать довольно оптимистичное будущее проектам реконструкции. Часто старт­апы запускают топ-менеджеры серьезных строительных организаций, получившие соответствующий опыт в больших проектах. Сейчас, когда многие мелкие и средние застройщики начнут уходить с рынка в связи с переходом на проектное финансирование и ужесточением правил в их отношении, освободится изрядное количество блестящих специалистов, вполне способных реализовать себя, сосредоточившись на небольших реконструкциях. Как я уже говорил, старые здания подешевели, к тому же можно даже не выкупать их, а договориться с собственником, чтобы он вошел в долю квадратными метрами. Нужны инвестиции, технологии и опыт, и если мы пойдем этим путем, город наконец получит эту прослойку средней величины застройщиков, которые вытянут некрупные проекты реконструкции.



Беседовала Юля Гавриш