#поможем разобраться
Жизнь после сделки
Anything you've even dreamed about is possible to realise just at the moment when you decided to win.
Юридическое сопровождение сделок с жилой недвижимостью процесс необходимый, но специфический. К сожалению, большинство граждан его явно недооценивают и отпускают себя в одинокое плавание по океану рынка недвижимости на волю волн. Но человек так устроен, что когда занимается решением жизненно важного для себя вопроса, на передний план выходит не уместный здесь рационализм, а эмоции – и вот они уже управляют процессом. Неисушенным в юридических вопросах людям кажется, что дело за малым: получить в МФЦ заветные «бумажки о собственности», и вопрос решен. Но жизнь после сделки есть, и она не всегда складывается счастливо, если покупатели ограничились формальными процедурами: «подписали и зарегистрировали». Давайте разберемся на конкретном кейсе, какими неприятными процедурами и неизбежными убытками может обернуться поверхностное отношение к юридическому сопровождению сделки. Представляем вам грустную историю покупателя Семен Семеновича, услышанную нашим юристом из первых уст.
Как Семен Семенович жениться собрался
Семен Семенович очень торопился с покупкой квартиры, поскольку собирался жениться на коллеге и своей давней музе бухгалтере Вере Петровне. Не мудрствуя лукаво, он нашел подходящий вариант в интернете, на сайте с объявлениями о продаже недвижимости. Фотографии понравились, Семен Семнович так увлекся, представляя, в какой комнате будет их, с Верой Петровной, спальня, а в какой (гулять, так гулять!) детская, что тут же договорился о просмотре квартиры с собственником. Как ни странно, встретил его не собственник, которого он ожидал увидеть, а очаровательная рыжеволосая девушка, которая назвалась «представителем» собственника, и выглядела при этом такой невинной и непосредственной – ну прямо как Вера Петровна в ранней молодости. Девушку звали Дана, она показала квартиру, заверила, что в цену продажи включено оборудование, мебель и элементы декора квартиры, которые Семен Семенович тоже уже успел мысленно встроить в грядущий счастливый быт. Дана пообещала, что все документы в порядке и сделку «сделают» быстро. Единственное, о чем она попросила, так это указать в договоре купли-продажи только половину цены квартиры. По ее словам, в этом случае продавец, Федор Аркадьевич, инженер на пенсии будет избавлен от необходимости заплатить налог на доход от продажи. Он ведь итак продает квартиру c хорошей скидкой – почему бы не пойти ему навстречу и избавить хорошего человека от лишних трат?! «И правда – почему бы и нет?» - подумал воодушевленный Семен Семенович и согласился оформить нотариальную доверенность от его имени на некого гражданина, которого Дана назвала «регистратором». «К чему вам лишняя беготня по МФЦ, и долгий процесс регистрации, когда существуют специальные люди, избавляющие обычных граждан от формальных хлопот?» - удивленно посмотрела девушка на отставшего от жизни Семен Семеновича и доброжелательно поинтересовалась: «А когда у вас свадьба, говорите?»
В назначенный день Семен Семенович надел костюм Brioni, синий галстук и явился в банк с нотариальной доверенностью на «регистратора». К сожалению, познакомиться с собственником-продавцом снова не удалось. Зато вместо него на сделку явился его представитель с нотариально оформленной доверенностью, внушительного вида, с портфелем – все это сгладило неприятное впечатление от несостоявшейся встречи. А главное, вместе с представителем пришла Дана, которая, как любая женщина, была взволнована предсвадебными хлопотами Семен Семеныча, больше чем, предстоящей сделкой и все время о них расспрашивала. «Что совсем неудивительно, для человека, которому его обязанности должны уже давно представляться рутиной» - решил Семен Семенович.
Семен Семенович очень торопился с покупкой квартиры, поскольку собирался жениться на коллеге и своей давней музе бухгалтере Вере Петровне. Не мудрствуя лукаво, он нашел подходящий вариант в интернете, на сайте с объявлениями о продаже недвижимости. Фотографии понравились, Семен Семнович так увлекся, представляя, в какой комнате будет их, с Верой Петровной, спальня, а в какой (гулять, так гулять!) детская, что тут же договорился о просмотре квартиры с собственником. Как ни странно, встретил его не собственник, которого он ожидал увидеть, а очаровательная рыжеволосая девушка, которая назвалась «представителем» собственника, и выглядела при этом такой невинной и непосредственной – ну прямо как Вера Петровна в ранней молодости. Девушку звали Дана, она показала квартиру, заверила, что в цену продажи включено оборудование, мебель и элементы декора квартиры, которые Семен Семенович тоже уже успел мысленно встроить в грядущий счастливый быт. Дана пообещала, что все документы в порядке и сделку «сделают» быстро. Единственное, о чем она попросила, так это указать в договоре купли-продажи только половину цены квартиры. По ее словам, в этом случае продавец, Федор Аркадьевич, инженер на пенсии будет избавлен от необходимости заплатить налог на доход от продажи. Он ведь итак продает квартиру c хорошей скидкой – почему бы не пойти ему навстречу и избавить хорошего человека от лишних трат?! «И правда – почему бы и нет?» - подумал воодушевленный Семен Семенович и согласился оформить нотариальную доверенность от его имени на некого гражданина, которого Дана назвала «регистратором». «К чему вам лишняя беготня по МФЦ, и долгий процесс регистрации, когда существуют специальные люди, избавляющие обычных граждан от формальных хлопот?» - удивленно посмотрела девушка на отставшего от жизни Семен Семеновича и доброжелательно поинтересовалась: «А когда у вас свадьба, говорите?»
В назначенный день Семен Семенович надел костюм Brioni, синий галстук и явился в банк с нотариальной доверенностью на «регистратора». К сожалению, познакомиться с собственником-продавцом снова не удалось. Зато вместо него на сделку явился его представитель с нотариально оформленной доверенностью, внушительного вида, с портфелем – все это сгладило неприятное впечатление от несостоявшейся встречи. А главное, вместе с представителем пришла Дана, которая, как любая женщина, была взволнована предсвадебными хлопотами Семен Семеныча, больше чем, предстоящей сделкой и все время о них расспрашивала. «Что совсем неудивительно, для человека, которому его обязанности должны уже давно представляться рутиной» - решил Семен Семенович.
Договор купли-продажи был «короткий», «стандартный», «как у всех», текст поместился на одном листе с двух сторон. Как и договаривались, цену указали в два раза меньше той, которую реально заплатил Семен Семенович. Акт приема-передачи квартиры подписали одновременно с договором: «Иначе Росреестр откажется регистрировать, и вы еще долго не сможете въехать с Верой Петровной в новую квартиру» - доверительно сообщила Дана. Семен Семенович в полном объеме поместил деньги в депозитарную ячейку банка в присутствии представителя продавца. Расписку в получении денег и ключи от квартиры ему пообещали выдать после того, как сделка будет зарегистрирована и Федор Аркадьевич заберет деньги из ячейки.
Дана позвонила сразу же на другой день и заботливо предупредила, что сделку зарегистрируют через три недели, так как через МФЦ срок получения документов увеличился. Как это ни странно через две недели Дана так и не позвонила Семену Семеновичу, а ее телефон оказался вне доступа. Сначала он даже испугался, а не случилось ли с ней чего, но здравый смысл победил и он отправился в банк, где «делали сделку». Там он показал договор аренды банковской ячейки, в которую поместили его деньги за квартиру. К его удивлению сотрудница сообщила, что «представитель продавца, указанный в этом договоре, доступ к ячейке осуществил», следовательно, деньги забрал. Семен Семенович удивился, как такое могло случиться, ведь ключ от ячейки был у него? На что сотрудница банка ответила, что по заявлению об утере ключа представителю продавца банк изготовил дубликат. И только тогда несчастный Семен Семенович понял, что произошло что-то непонятное и страшное…
Дана позвонила сразу же на другой день и заботливо предупредила, что сделку зарегистрируют через три недели, так как через МФЦ срок получения документов увеличился. Как это ни странно через две недели Дана так и не позвонила Семену Семеновичу, а ее телефон оказался вне доступа. Сначала он даже испугался, а не случилось ли с ней чего, но здравый смысл победил и он отправился в банк, где «делали сделку». Там он показал договор аренды банковской ячейки, в которую поместили его деньги за квартиру. К его удивлению сотрудница сообщила, что «представитель продавца, указанный в этом договоре, доступ к ячейке осуществил», следовательно, деньги забрал. Семен Семенович удивился, как такое могло случиться, ведь ключ от ячейки был у него? На что сотрудница банка ответила, что по заявлению об утере ключа представителю продавца банк изготовил дубликат. И только тогда несчастный Семен Семенович понял, что произошло что-то непонятное и страшное…
Из женихов в добровольные жертвы…
Печальное повествование продолжает юрист Penny Lane Realty Галина Борисова, которая встретила Семена Семеновича в тот нелегкий период его жизни, и стала невольным свидетелем развернувшейся трагедии:
В сухом остатке покупатель – то есть наш Семен Семенович действительно стал зарегистрированным собственником квартиры, - он получил в МФЦ выписку на квартиру из единого государственного реестра недвижимости, которую может получить любой человек на любой объект недвижимости. Вместе с выпиской Семену Семеновичу пришлось запросить через МФЦ копию договора купли-продажи и акта приема-передачи с отметкой о государственной регистрации, так как экземпляры этих документов находились у «регистратора», которому покупатель выдал доверенность на подачу и получение документов для государственной регистрации, и которого никогда не видел. В полученной выписке Семена Семенович обнаружил неприятный сюрприз в виде записи в строке «Ограничения (обременения) права» - квартира была обременена двумя залогами. То есть теперь он обеспечивал чужие обязательства своей собственностью. При этом у покупателя не было расписки от продавца в получении денег, то есть отсутствовало главное подтверждение надлежащего исполнения покупателем основного обязательства по договору купли-продажи.
Далее сценарий развивался так: Семен Семенович не мог попасть в квартиру, так как у него не было ключа и ему пришлось менять входную дверь, чтобы войти в собственное жилье. Но, когда он вошел в квартиру, обнаружил что никакой мебели, декора, оборудования в квартире не осталось. Мало того, унитаз, раковины, кафельная плитка в ванной и туалете, электрические розетки, межкомнатные двери и даже ручки на пластиковых окнах были вырваны, а стены ободраны.
Но и это не все: через две недели покупатель был вызван в суд по делу об обращении взыскания на заложенное имущество, то есть на его квартиру, которую отдали в залог до сделки, причем, обеспечили этим залогом не долги бывшего собственника-продавца, а совершенно постороннего третьего лица. Кстати, должник был иногородним, и покупателю пришлось ехать далеко от Москвы для участия в судебном заседании.
Этот суд удовлетворил требования кредиторов: долг взыскал, обратил взыскание на заложенную квартиру. Судебные приставы Москвы возбудили исполнительное производство, в ходе которого передали квартиру на торги.
Параллельно покупателя вызвали в суд по месту нахождения квартиры для рассмотрения заявления бывшего собственника о признании недействительной сделки купли-продажи. Истец утверждал, что собственник был «не в себе», когда оформлял у нотариуса доверенность на представителя. И да, разумеется, никаких денег от покупателя за эту квартиру он не получил. При этом выяснилось, что в квартире произведены недопустимые и незаконные переустройство и перепланировка, в результате чего Мосжлинспекция обязала покупателя, как нынешнего собственника, привести квартиру в исходное состояние.
По этому суду сделку купли-продажи квартиры признали недействительной и снова зарегистрировали право собственности продавца. Никаких денежных средств продавец не был обязан возвращать покупателю, так как последний не смог доказать, что заплатил деньги за квартиру. Договор аренды банковской ячейки ничем покупателю не помог, поскольку нигде не было зафиксировано, что именно поместили в ячейку.
Понятно, что покупатель стал жертвой мошенников. Но важно понять, что он стал добровольной жертвой. Почему? Потому что не стал добросовестным приобретателем, в чем и заключалась его главная ошибка. Как будет развиваться ситуация дальше предположить не сложно: мошенников рано или поздно найдут, осудят и посадят в тюрьму. Поможет ли это вернуть Семен Семеновичу его деньги и время? Нет.
Давайте разберемся, что нужно делать, чтобы не попасть в такую или подобную жуткую ситуацию. Для начала необходимо обеспечить надлежащее юридическое сопровождение всего процесса приобретения в собственность жилой недвижимости.
Печальное повествование продолжает юрист Penny Lane Realty Галина Борисова, которая встретила Семена Семеновича в тот нелегкий период его жизни, и стала невольным свидетелем развернувшейся трагедии:
В сухом остатке покупатель – то есть наш Семен Семенович действительно стал зарегистрированным собственником квартиры, - он получил в МФЦ выписку на квартиру из единого государственного реестра недвижимости, которую может получить любой человек на любой объект недвижимости. Вместе с выпиской Семену Семеновичу пришлось запросить через МФЦ копию договора купли-продажи и акта приема-передачи с отметкой о государственной регистрации, так как экземпляры этих документов находились у «регистратора», которому покупатель выдал доверенность на подачу и получение документов для государственной регистрации, и которого никогда не видел. В полученной выписке Семена Семенович обнаружил неприятный сюрприз в виде записи в строке «Ограничения (обременения) права» - квартира была обременена двумя залогами. То есть теперь он обеспечивал чужие обязательства своей собственностью. При этом у покупателя не было расписки от продавца в получении денег, то есть отсутствовало главное подтверждение надлежащего исполнения покупателем основного обязательства по договору купли-продажи.
Далее сценарий развивался так: Семен Семенович не мог попасть в квартиру, так как у него не было ключа и ему пришлось менять входную дверь, чтобы войти в собственное жилье. Но, когда он вошел в квартиру, обнаружил что никакой мебели, декора, оборудования в квартире не осталось. Мало того, унитаз, раковины, кафельная плитка в ванной и туалете, электрические розетки, межкомнатные двери и даже ручки на пластиковых окнах были вырваны, а стены ободраны.
Но и это не все: через две недели покупатель был вызван в суд по делу об обращении взыскания на заложенное имущество, то есть на его квартиру, которую отдали в залог до сделки, причем, обеспечили этим залогом не долги бывшего собственника-продавца, а совершенно постороннего третьего лица. Кстати, должник был иногородним, и покупателю пришлось ехать далеко от Москвы для участия в судебном заседании.
Этот суд удовлетворил требования кредиторов: долг взыскал, обратил взыскание на заложенную квартиру. Судебные приставы Москвы возбудили исполнительное производство, в ходе которого передали квартиру на торги.
Параллельно покупателя вызвали в суд по месту нахождения квартиры для рассмотрения заявления бывшего собственника о признании недействительной сделки купли-продажи. Истец утверждал, что собственник был «не в себе», когда оформлял у нотариуса доверенность на представителя. И да, разумеется, никаких денег от покупателя за эту квартиру он не получил. При этом выяснилось, что в квартире произведены недопустимые и незаконные переустройство и перепланировка, в результате чего Мосжлинспекция обязала покупателя, как нынешнего собственника, привести квартиру в исходное состояние.
По этому суду сделку купли-продажи квартиры признали недействительной и снова зарегистрировали право собственности продавца. Никаких денежных средств продавец не был обязан возвращать покупателю, так как последний не смог доказать, что заплатил деньги за квартиру. Договор аренды банковской ячейки ничем покупателю не помог, поскольку нигде не было зафиксировано, что именно поместили в ячейку.
Понятно, что покупатель стал жертвой мошенников. Но важно понять, что он стал добровольной жертвой. Почему? Потому что не стал добросовестным приобретателем, в чем и заключалась его главная ошибка. Как будет развиваться ситуация дальше предположить не сложно: мошенников рано или поздно найдут, осудят и посадят в тюрьму. Поможет ли это вернуть Семен Семеновичу его деньги и время? Нет.
Давайте разберемся, что нужно делать, чтобы не попасть в такую или подобную жуткую ситуацию. Для начала необходимо обеспечить надлежащее юридическое сопровождение всего процесса приобретения в собственность жилой недвижимости.
Процесс для покупателя состоит из следующих важных этапов:
- Проверка объекта и продавца.
- Разработка схемы сделки: существенных условий, порядка заключения и исполнения.
- Разработка и согласование документов для заключения и исполнения сделки.
- Сопровождение процесса заключения и исполнения сделки.
- Сопровождение государственной регистрации.
Надо помнить, что априори покупатель в сделках продажи недвижимости рискует больше, чем продавец. Тогда как в сделках по найму жилой недвижимости большинство рисков на стороне наймодателя-собственника, вплоть до утраты имущества. Наниматели, в свою очередь, могут стать заложниками недобропорядочных наймодателей после окончания найма в части возврата обеспечительного платежа или попыток взыскать с них материальный ущерб имуществу третьим лицам, к которому наниматели не причастны.
Юридическое сопровождение собственника жилой недвижимости заключается в следующем:
- Аудит фактического состояния и правового статуса объекта. Выявление несоответствий фактического состояния объекта учетным данным Государственного кадастра недвижимости и документам на объект. Заключение по итогам аудита с выводами и рекомендациями. Консультирование собственника по вопросам налогообложения недвижимости и доходов от продажи объекта.
- Приведение учетных данных и сведений об объекте, документов на объект в соответствие с фактическим состоянием в случае, если по итогам аудита будут выявлены конкретные несоответствия, отсутствие сведений или ошибки в учетных данных.
- Сопровождение собственника объекта в отношениях с риэлтерскими компаниями по вопросам организации продажи объекта.
- Сопровождение собственника на переговорах по заключению сделки продажи объекта.
- Согласование схемы сделки: существенных условий, порядка заключения и исполнения.
- Согласование документов по заключению и исполнению сделки.
- Сопровождение государственной регистрации перехода права собственности.
Юридическое сопровождение найма жилой недвижимости включает в себя следующие этапы:
- Проверка объекта и наймодателя (для нанимателя).
- Разработка договора найма и документов по его исполнению (акты, описи, расписки и т.д.)
- Сопровождение заключения договора найма и передачи жилого помещения нанимателю по передаточному акту с детальной описью состава и качественного состояния имущества.
- Сопровождение прекращения найма и возврата жилого помещения наймодателю по акту возврата.
- Консультирование нанимателя и наймодателя по вопросам налогообложения, государственной регистрации обременения объекта наймом, регистрационному учету по месту пребывания нанимателя и другое.
В чем специфика и особенности юридического сопровождения сделок с жилой недвижимостью?
Юридическое сопровождение должны осуществлять юристы, долго и успешно специализирующиеся в своей сфере деятельности, обязательно имеющие опыт участия в судебных спорах по делам, связанным с жилой недвижимостью. Доверить свой объект или покупку недвижимости можно только тем юристам, которые обладают необходимой компетенцией, то есть обладают знаниями, умениями и навыками сопровождения всего процесса купли-продажи недвижимости от осмотра до полного исполнения продавцом и покупателем договорных обязательств. Сложность процесса заключается в том, что в нем переплетаются разные отрасли материального права: гражданского, семейного, жилищного, земельного, градостроительного, финансового, налогового, административного и даже уголовного. Причем, такое переплетение очевидно и неизбежно на всех стадиях процесса: осмотре и проверке объекта, разработки схемы сделки, заключения и исполнения предварительного и основного договоров купли-продажи, государственной регистрации перехода права и права собственности. Юрист, сопровождающий процесс купли-продажи недвижимости должен идеально знать и уметь применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом взаимосвязанных специальных законов и подзаконных актов во всем их многообразии. Задатки, обеспечительные платежи, существенные условия договора, обременения, определение предмета сделки, формулирование обязанностей и прав, сроки, способ исполнения и прекращения обязательств, порядок расчетов, налогообложение, ответственность за неисполнение обязательств, последствия прекращения или расторжения договора – все это масштабный комплекс правовых норм и положений, которые должны быть системно и адекватно применены к правоотношениям конкретных сторон в конкретной сделке. Справедливо и то, что никаких шаблонов и стандартов быть в этом процессе не может – чтобы вам ни говорили недобросовестные специалисты. Каждая сделка индивидуальна. Каждое её положение и весь процесс в целом должны быть прозрачны и понятны продавцу и покупателю от начала и до конца. Сделка должна закончиться тем, ради чего ее заключают - благополучием, а не бесконечным, холодящим кровь детективом.
Материал подготовили Галина Борисова и Юля Гавриш
- Проверка объекта и продавца.
- Разработка схемы сделки: существенных условий, порядка заключения и исполнения.
- Разработка и согласование документов для заключения и исполнения сделки.
- Сопровождение процесса заключения и исполнения сделки.
- Сопровождение государственной регистрации.
Надо помнить, что априори покупатель в сделках продажи недвижимости рискует больше, чем продавец. Тогда как в сделках по найму жилой недвижимости большинство рисков на стороне наймодателя-собственника, вплоть до утраты имущества. Наниматели, в свою очередь, могут стать заложниками недобропорядочных наймодателей после окончания найма в части возврата обеспечительного платежа или попыток взыскать с них материальный ущерб имуществу третьим лицам, к которому наниматели не причастны.
Юридическое сопровождение собственника жилой недвижимости заключается в следующем:
- Аудит фактического состояния и правового статуса объекта. Выявление несоответствий фактического состояния объекта учетным данным Государственного кадастра недвижимости и документам на объект. Заключение по итогам аудита с выводами и рекомендациями. Консультирование собственника по вопросам налогообложения недвижимости и доходов от продажи объекта.
- Приведение учетных данных и сведений об объекте, документов на объект в соответствие с фактическим состоянием в случае, если по итогам аудита будут выявлены конкретные несоответствия, отсутствие сведений или ошибки в учетных данных.
- Сопровождение собственника объекта в отношениях с риэлтерскими компаниями по вопросам организации продажи объекта.
- Сопровождение собственника на переговорах по заключению сделки продажи объекта.
- Согласование схемы сделки: существенных условий, порядка заключения и исполнения.
- Согласование документов по заключению и исполнению сделки.
- Сопровождение государственной регистрации перехода права собственности.
Юридическое сопровождение найма жилой недвижимости включает в себя следующие этапы:
- Проверка объекта и наймодателя (для нанимателя).
- Разработка договора найма и документов по его исполнению (акты, описи, расписки и т.д.)
- Сопровождение заключения договора найма и передачи жилого помещения нанимателю по передаточному акту с детальной описью состава и качественного состояния имущества.
- Сопровождение прекращения найма и возврата жилого помещения наймодателю по акту возврата.
- Консультирование нанимателя и наймодателя по вопросам налогообложения, государственной регистрации обременения объекта наймом, регистрационному учету по месту пребывания нанимателя и другое.
В чем специфика и особенности юридического сопровождения сделок с жилой недвижимостью?
Юридическое сопровождение должны осуществлять юристы, долго и успешно специализирующиеся в своей сфере деятельности, обязательно имеющие опыт участия в судебных спорах по делам, связанным с жилой недвижимостью. Доверить свой объект или покупку недвижимости можно только тем юристам, которые обладают необходимой компетенцией, то есть обладают знаниями, умениями и навыками сопровождения всего процесса купли-продажи недвижимости от осмотра до полного исполнения продавцом и покупателем договорных обязательств. Сложность процесса заключается в том, что в нем переплетаются разные отрасли материального права: гражданского, семейного, жилищного, земельного, градостроительного, финансового, налогового, административного и даже уголовного. Причем, такое переплетение очевидно и неизбежно на всех стадиях процесса: осмотре и проверке объекта, разработки схемы сделки, заключения и исполнения предварительного и основного договоров купли-продажи, государственной регистрации перехода права и права собственности. Юрист, сопровождающий процесс купли-продажи недвижимости должен идеально знать и уметь применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом взаимосвязанных специальных законов и подзаконных актов во всем их многообразии. Задатки, обеспечительные платежи, существенные условия договора, обременения, определение предмета сделки, формулирование обязанностей и прав, сроки, способ исполнения и прекращения обязательств, порядок расчетов, налогообложение, ответственность за неисполнение обязательств, последствия прекращения или расторжения договора – все это масштабный комплекс правовых норм и положений, которые должны быть системно и адекватно применены к правоотношениям конкретных сторон в конкретной сделке. Справедливо и то, что никаких шаблонов и стандартов быть в этом процессе не может – чтобы вам ни говорили недобросовестные специалисты. Каждая сделка индивидуальна. Каждое её положение и весь процесс в целом должны быть прозрачны и понятны продавцу и покупателю от начала и до конца. Сделка должна закончиться тем, ради чего ее заключают - благополучием, а не бесконечным, холодящим кровь детективом.
Материал подготовили Галина Борисова и Юля Гавриш